在西班牙与前任或兄弟姐妹共有一处房产：怎样走出 proindiviso

两个人一起在洛斯克里斯蒂亚诺斯买了一套公寓，后来分手，彼此不再说话。三个兄弟姐妹继承了母亲在科拉莱霍的房子：一个住在里面，一个想卖，第三个住在汉堡，已经厌倦为一栋自己从不使用的房子支付三分之一的账单。前一种情况，西班牙法律界称为 proindiviso，即未分割的共有；后一种情况，遗产一经分割也就成了共有。法律把两者都看作暂时的状态：任何一位所有人都可以随时结束它，不管其他人怎么想。其他人能够影响的，是它以什么方式结束；房产是按市场价出售还是走向拍卖，取决于他们能否达成一致。本文说明共有存续期间的规则、截至 2026 年 10 月经法院和不经法院的各种出路，以及当另一位所有人是前伴侣或兄弟姐妹时有什么不同。

什么是 proindiviso

《民法典》用一句话下了定义：Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas，即一物或一项权利的所有权不分割地属于数人时，即存在共有（第 392 条）。没有谁单独拥有厨房或楼上那一层。每位共有人拥有的是整体的一个份额，在没有相反证明之前推定各份额相等（第 393 条）；所以出发点是契据，而不是对谁付了什么钱的记忆。

共有存续期间，《民法典》给出五条规则。收益和负担按份额比例分担（第 393 条）。每位共有人可以按照房产的用途使用它，但不得损害共同利益，也不得妨碍其他人使用（第 394 条）。任何一位都可以要求其余的人分担保存费用（第 395 条）。未经其他人同意，谁也不得改动房产，即使改动对大家都有利（第 397 条）。管理事项由份额的多数决定，而不是人数的多数；没有多数，或者多数的决定严重损害其余的人时，由法官决定，法官甚至可以指定一名管理人（第 398 条）。

没有人必须留下

统领其余一切的规则是第 400 条：Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común，即任何共有人都没有义务留在共有之中，每位共有人都可以随时请求分割共有物。在共有人之间，这项请求权不因时效而消灭（第 1965 条），最高法院的判例称它为 indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible，即其他共有人不得争议、无条件且不受时效限制（2 月 4 日第 164/2026 号判决，该判决重申了先前的判例）。“我不想卖”不构成抗辩。同一判决提醒说，请求法院决定的是 no ya la división, que es indiscutible, sino el modo de practicarse：不是分割本身，分割是不容争议的，而是实行分割的方式。

《民法典》允许一个刹车：约定保持房产不分割 por tiempo determinado, que no exceda de diez años，即在不超过十年的确定期限内，新的约定可以延长这一期限（第 400 条）。一起买房的伴侣，或者决定暂时保留父母房子的兄弟姐妹，都可以使用它。谁也不能被永远绑住。

不经法官的三条出路

• 一名共有人买下其他人的份额。 不能分割的房产可以归其中一人 a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero，条件是用金钱向其他人支付超出的部分（第 404 条和第 1062 条）。协议写入公证书，房产登记处登记的就是这份公证书。如果有抵押贷款，公证书并不解除退出者的债务：只有经债权人同意才能更换债务人（第 1205 条），所以银行也必须同意。
• 全体卖给第三人。 每位共有人只能出卖属于自己的部分，所以全体签字，价款扣除房产上所欠的款项后按份额分配。
• 自愿拍卖。 当大家都同意出售、但对价格或买主意见不一时可以采用，可以在公证人面前进行（Ley del Notariado 第 72 至 75 条），也可以通过房产所在地的法院书记官进行，这一程序既不需要律师，也不需要诉讼代表人 procurador（Ley 15/2015 第 108 至 111 条）。两种都是电子拍卖，在《国家官方公报》的拍卖门户上进行。在公证人面前，估价就是底价，不接受更低的出价，出价至少开放二十个自然日，外部竞买人缴存价值的 5% 作为保证金而共有人不必缴存，如果无人出价，程序即告终结，所有人回到原处。

《民法典》还允许共有人把分割交给自己选定的仲裁人或“友好调解人”（第 402 条）。

2026 年的诉讼是怎样进行的

先协商。 自 2025 年 4 月 3 日起，民事起诉只有在原告证明事先尝试过诉讼外解决时才会被受理（Ley Orgánica 1/2025 第 5 条；《民事诉讼法》第 403 条），而分割之诉不在例外之列。这种尝试可以是调解或和解，当协商是 directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas，即由当事人直接进行或在双方律师之间进行时，也视为满足了要求。在共有关系中，最自然的尝试是一份书面要约：“我按这个数额买下您的一半，或者您按同样的数额买下我的一半。”什么算作尝试、如何留下证明，见我们关于起诉前强制步骤的文章。

无论房产值多少钱，都适用口头程序。 自 2024 年 3 月 20 日起，《民事诉讼法》把下列案件交由口头程序即 juicio verbal 审理：Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común，即行使共有物分割之诉的案件（第 250 条）。管辖法院是房产所在地的法院，不论所有人住在哪里（第 52 条）：最高法院在 2025 年 12 月 2 日的裁定中，把一件这样的案子交给了房产所在的马德里，而不是被告居住的潘普洛纳。

判决说什么。 它宣告共有终止，并说明如何终止。如果房产可以分割，每位所有人得到一部分；条件允许的建筑物，可以应任何一位共有人的请求分割为独立的单元（第 401 条）。如果不能分割，而在法院看来，房产不可分割不仅指物理上无法分开，也包括分割会使它无法使用、使它丧失异常大的一部分价值或需要可观的费用，那么，除非所有人约定把它归其中一人并由其补偿其余的人，se venderá y repartirá su precio，即应当出售并分配价款（第 404 条）。

2026 年 2 月 4 日的判决说明了界线在哪里。阿尔科伊的一栋工业建筑，由两兄弟在 1977 年买下，他们去世后属于两位遗孀和六个子女。家族的一支请求出售；另一支回答说，建筑可以一分为二，每支各得一部分，两级法院支持了这一主张。最高法院没有支持：sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos，即未经利害关系人一致同意，不能通过设立若干更小的共有来消灭共有。它判令先按建筑的价值向任何一方提出由其取得，双方最终都接受这一价值为 584,071.55 欧元，否则就公开拍卖，当事人和外人都可以参加，salvo que las partes acuerden otro sistema de venta，即除非当事人约定其他出售方式。该案起诉于 2015 年 4 月 20 日。

要申请执行。 胜诉并不是终点。如果没有人取得房产，也没有人请求法院执行判决，就什么都不会发生，而申请执行判决的权利在判决确定五年后消灭（《民事诉讼法》第 518 条）。在最高法院 2025 年 11 月 12 日判决的一个案件中，两位前配偶在 2013 年从马略卡岛帕尔马的法院得到了一份判令分割他们房子的判决。两人都没有申请执行，十二年后他们仍然是共有人，仍然在打官司，这一次争的是谁可以住在里面。

拍卖。 拍卖是电子化的，在《国家官方公报》的拍卖门户上进行（《民事诉讼法》第 648 条；Ley 15/2015 第 111 条）。共有人可以像其他任何人一样出价。买受人取得的房产带着它原有的负担：分割不损害第三人，第三人保留其对房产的抵押权和其他权利（《民法典》第 405 条）。

共有期间：使用、账单和钥匙

最常见的不满与出售无关。一位共有人住在房产里，或者拿着唯一的钥匙，另一位却支付一半的全部开支。最高法院一再指出，一位共有人排除其余的人而使用共有物是不合法的，份额较大也不改变这一点。共有存续期间有两种救济。

第一种是请求法院确定轮流使用。它的判例认为 la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa，即在连续且循环的期间内轮流独占使用，将被视为公平的方案，前提是共同使用住房不可能或不适宜，并且有共有人提出请求（11 月 12 日第 1602/2025 号判决）。在那个来自帕尔马的案件中，前妻自 2010 年起把房子留给自己并换了锁；法院判令两人每次各使用房子一年，从他开始。第二种是迁出：共有人可以为全体的利益，请求令独自占用房产的人搬离（11 月 20 日第 1576/2024 号判决）。

钱是另外结算的。维持房产的费用，例如不动产税和必要的修缮，按份额分担，多付的人可以要求返还差额（第 393 条和第 395 条）。抵押贷款的月供则取决于所有人之间的约定：最高法院说过，各买一半意味着各付一半，多付的人享有债权，除非存在排除这一债权的理由，例如赠与（3 月 24 日第 168/2021 号判决）。但是多付的事实必须证明，而提起那场诉讼的男子没能证明谁付了什么。分割是结清账目的时刻：在帕尔马的案件中，2013 年的判决把他因月供、不动产税和修缮欠她的数额确定为 31,469.13 欧元，从他应得的价款中扣除。他自己提出的请求，即在她的新伴侣住在房子里期间每月 750 欧元，在一审被驳回，理由之一是他自己搬离了房子，又让六年多的时间过去而没有申请执行分割，他也没有上诉。请保存好银行对账单。

与前伴侣共有

第一个问题是你们当初是怎样共有的。实行分别财产制的夫妻，以及一起买房的未婚伴侣，都是普通的共有人。第 400 条从第一天起就适用，《民事诉讼法》甚至允许在离婚诉讼中一并请求分割，在离婚诉讼中 cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común，即夫妻任何一方都可以同时行使共有物分割之诉，对象是他们以普通共有方式持有的财产（第 437 条）。

适用 gananciales 的夫妻处境不同，这是在没有其他约定时依《民法典》适用的财产制（第 1316 条）。离婚后，为这一共同财产购置的住房属于一个未分割的财产和债务的整体，而不是各得一半，出路是清算这一财产制，可以协议清算，也可以依《民事诉讼法》第 806 条及以下各条进行。最高法院只在住房是唯一尚待分配的财产时才允许直接分割（4 月 1 日第 431/2024 号判决）。对于在国外结婚的夫妻，先决问题是由哪个国家的规则决定什么属于谁，我们在关于跨国离婚的文章中谈到了这一点。

如果房产曾是家庭住房，而法院把使用权判给了你们中的一方，共有仍然可以终止。判例已经确定：la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división，即把住房的使用权判给共有人之一，并不妨碍另一方行使分割之诉。保护子女以及与子女同住的父母一方的，是 la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda，即使用权不因分割而消灭，并且可以对抗住房的取得人（第 168/2021 号判决）。带着仍然有效的使用权拍卖的住房，对任何竞买人来说都更不值钱，这就是等待使用权结束或者达成协议的现实理由。同一判决还补充了两点。关于家庭住房的规则同样保护未婚伴侣的未成年子女。而仅仅判给到一方提起分割之诉为止的使用权，不会在分割之诉之后继续存在。使用权持续多久、因何终止，见我们关于离婚后家庭住房的文章；登记为伴侣会带来什么变化，见我们关于非婚伴侣的文章。

与兄弟姐妹共有

由几个子女继承的房子还不是 proindiviso。在遗产被接受并分割之前，每位继承人持有的是整个遗产的一个份额，而不是房子的份额，出路是分割遗产：Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia，即任何共同继承人都不得被迫留在未分割的遗产中，除非遗嘱人明确禁止分割（第 1051 条）。成年的继承人可以按他们认为合适的方式分割（第 1058 条）。如果达不成一致，任何一位都可以请求法院分割（第 1059 条；《民事诉讼法》第 782 条）；遗嘱没有指定任何人负责此事时，持有至少一半遗产的继承人可以请求公证人或法院书记官指定一人拟定分割方案（第 1057 条）。房子一旦按份额分给各继承人，就适用第 400 条。最高法院只在房子是遗产中唯一的财产时才跳过第一步（第 431/2024 号判决，该判决重申了先前的判例）。

一位所有人的遗产并不阻碍其他人。在 2026 年 1 月 26 日的判决中，阿维拉一栋房子的一半属于一份从未被接受也从未分割的遗产，另一半属于通过赠与取得份额的四个人。他们在 2016 年起诉请求分割，一家省法院以缺乏诉讼资格为由驳回了起诉。最高法院回答说，那份遗产的状态 no puede condicionar ni excepcionar la viabilidad de dicha acción，即既不能成为这一诉讼的条件，也不能阻却它，并且未分割的遗产本身可以作为被告，由管理它的人代表（第 67/2026 号判决）。

住在房子里的那位兄弟并不拥有钥匙。在 2024 年 11 月 20 日的判决中，三个兄弟姐妹起诉了第四个，他独自住在已故父母位于维戈的别墅里，换了锁，支付账单，并依据母亲的遗嘱主张最大的份额。三级法院都判令他搬出，以维护全体继承人的利益。法院说，每位共同继承人都有占有的权源，但是 ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos，即这一权源并不涵盖其中一人对共有财产的独占和排他占有。法院还说，其他人对房子腾空以便分割享有正当利益。

不想与这一切有任何瓜葛的继承人，仍然保有《民法典》赋予每位继承人的选择：对遗产说不，而这只能就整个遗产作出（第 990 条），手续和期限见我们关于放弃继承的文章。

只卖自己的份额

份额可以单独出售。Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte，即每位共有人对自己的部分享有完全的所有权，可以出售、转让或抵押（第 399 条）；该条不要求任何人的同意。有些公司专门收购这类份额。请预计他们的报价会低于您的份额对应的市场价值：买方同时也买下了一场纠纷，而我们不知道有任何关于这一折价的官方数字。

《民法典》给其他共有人的不是否决权，而是取代买方地位的权利：El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos，即当其他全体共有人或其中一人的份额被转让给外人时，共有物的共有人可以行使先买权（第 1522 条），条件与买方约定的相同（第 1521 条）。期限很短：dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro，即自在登记处登记之日起九日内，如果买卖没有登记，则自共有人得知之日起算（第 1524 条），这九日不得中断。在 2025 年 10 月 21 日的判决中，一家拥有马德里一块地一半份额的公司发现，另一半已在 2014 年 4 月 3 日登记到一位买方名下，它在 5 月 13 日提起诉讼：太晚了。法院援引先前的案件提醒说，共有人只需留意登记处，les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad。而一旦确定判决已经判令分割，先买权就不能再行使（第 1602/2025 号判决，该判决重申了第 153/2020 号判决）。

各种出路对照

税，一段话说完

不能分割的房产归一位共有人、由其用金钱补偿其他人时，转让税并不把这笔付款当作购买。它课税的是 Los excesos de adjudicación declarados，即申报的超额分配，salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil，即因适用包括《民法典》第 1062 条在内的规定而产生的除外（该税法文本第 7 条）。这时公证书原则上适用对公证文书征收的税，税率由各自治区确定（第 31 条）。在加那利群岛这是多少钱、退出的所有人是否有收益要在所得税中申报、市政府收取什么，都是数字问题，应当在签字之前而不是之后向税务顾问提出。

我们的家事和继承团队做什么

我们的家事业务处理夫妻财产制和财产分配，尽可能通过协议解决，也处理未婚伴侣的案件；我们的继承业务处理继承人之间的纠纷，或协商或诉讼，先尝试达成协议。两者分别见我们的家事法律和继承页面。如果您写信给我们，请附上房产的登记处摘要，如果有离婚判决或接受遗产的公证书，也请一并附上。

常见问题

我的前任拒绝出售我们的公寓。我可以强制出售吗？

可以。任何共有人都没有义务继续共有：在有记录的协商尝试之后，您可以请求法院分割，如果你们谁也不买下对方的份额，公寓就公开拍卖并分配价款。如果你们结婚时适用 gananciales，要先清算这一财产制，除非公寓是唯一剩下的财产。

我的兄弟住在我们已故母亲的房子里，既不肯搬走也不肯出售。我们能做什么？

两件事，可以同时进行。请求法院为全体继承人的利益令他搬出房子，因为任何继承人都不能把继承的财产据为己有。并且请求分割遗产，此后你们任何一人都可以请求分割房子，对一栋房子来说，这意味着一人买下其他人的份额，或者出售。

另一位所有人可以不问我就把他的一半卖给陌生人吗？

可以。但是您有九日的时间，自买卖在登记处登记之日起算，以同样的价格和同样的条件取代买方。

我们可以约定永远不分割房产吗？

不能永远。保持不分割的约定在最长十年的确定期限内有效，并可以通过新的约定续期。

我住在国外。案件在哪里审理？

在房产所在地的法院，不论您和其他所有人居住在哪个国家。

以上是关于 2026 年 10 月现行法律的一般信息（《民法典》第 392 至 406、990、1051、1057 至 1059、1062、1205、1316、1521、1522、1524 和 1965 条；Ley de Enjuiciamiento Civil 第 52、250、403、437、518、648、782 和 806 条；Ley 15/2015 第 108 至 111 条；Ley del Notariado 第 72 至 75 条；Ley Orgánica 1/2025 第 5 条；转让税法文本第 7 和 31 条；最高法院第 168/2021、431/2024、1576/2024、1465/2025、1602/2025、67/2026 和 164/2026 号判决以及其 2025 年 12 月 2 日在第 527/2025 号管辖冲突中的裁定，均已全文阅读）。这不是针对某一处房产的意见：契据、夫妻财产制、遗产的状态以及登记处的记载，决定这些出路中哪一条是敞开的。