Vícios ocultos depois de comprar casa em Espanha: a armadilha dos seis meses e as outras vias

Assinou a escritura em junho e mudou-se para o apartamento de Costa Adeje em julho. Em novembro, a primeira chuva forte entra pelo teto do quarto. O pedreiro que chama levanta uma tira de pladur e encontra uma mancha que tem anos e que foi pintada mais de uma vez. O vendedor vive em Düsseldorf e não responde. O direito espanhol dá ao comprador de uma casa um remédio para os defeitos que não se podiam ver, e dá muito pouco tempo para o usar: seis meses, contados do dia em que o imóvel foi entregue, não do dia em que a humidade apareceu. Em novembro já passaram cinco. Esta nota explica esse remédio e o seu relógio, e as vias que restam quando o relógio se esgota: o incumprimento do contrato, o dolo, a responsabilidade do promotor num edifício mais recente, e aquilo que uma cláusula que diz «no estado em que se encontra» exclui e não exclui. As citações estão em espanhol, com a leitura em português.

A que chama o Código vício oculto

O dever do vendedor está no Código Civil espanhol. Ele responde pelos defeitos ocultos da coisa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, se a tornam imprópria para o uso a que se destina, ou se diminuem de tal modo esse uso que o comprador, se os conhecesse, não a teria adquirido ou teria pago menos por ela (artigo 1484). O mesmo artigo traça a linha do outro lado: o vendedor não responde por los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, os defeitos manifestos ou que estivessem à vista, nem pelos que um comprador perito devia facilmente conhecer por causa do seu ofício.

Um defeito conta, portanto, quando existia antes da venda, não se podia ver numa visita normal e tem importância: uma cobertura que deixa entrar água, uma laje que se move, esgotos que entopem, humidade tapada com tinta fresca. Uma porta riscada ou uma cozinha gasta não contam. E conta quer o vendedor o conhecesse quer não. O vendedor responde pelos vícios ocultos aunque los ignorase, ainda que os ignorasse (artigo 1485).

Dois remédios, e indemnização se o vendedor sabia

O comprador escolhe entre duas coisas. Pode desistir do contrato e recuperar as despesas que pagou, ou ficar com a casa e rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, obter uma redução proporcional do preço, segundo o juízo de peritos (artigo 1486). A segunda é a escolha habitual numa casa: ninguém quer desfazer uma compra por causa de uma cobertura, e o que o tribunal concede é a parte do preço que o defeito retira, medida por um relatório pericial.

A indemnização é outra coisa. O Código só a acrescenta quando o vendedor conhecia os defeitos e se calou, e só se o comprador optar por desfazer a venda: además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión, será além disso indemnizado pelos danos e prejuízos, se optar pela rescisão. O vendedor que honestamente não sabia deve a redução do preço, ou recebe a casa de volta, e nada mais.

A armadilha dos seis meses

O remédio dura pouco. As ações desses artigos se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, extinguem-se aos seis meses, contados da entrega da coisa vendida (artigo 1490). A entrega é, em regra, o dia da escritura: a sua outorga equivale à entrega do imóvel, salvo se da própria escritura resultar outra coisa (artigo 1462). O prazo não espera que o defeito se manifeste: uma infiltração que aparece com as chuvas de outono numa casa comprada na primavera chega quando quase todo o tempo já passou, e a que aparece no inverno seguinte chega tarde.

O Supremo Tribunal chama-lhe prazo de caducidade, não de prescrição, e a diferença é prática. Um prazo de prescrição recomeça quando o devedor recebe uma reclamação escrita (artigo 1973). Um prazo de caducidade não: dentro dos seis meses a ação tem de estar no tribunal, e uma carta ao vendedor, por firme que seja, tradicionalmente não o fazia parar. Desde 3 de abril de 2025 há uma coisa que o faz. Antes de recorrer ao tribunal, as partes têm de tentar uma negociação por um dos meios que a lei enumera, e o pedido para a abrir, se definir o que está em causa, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones, interrompe a prescrição ou suspende a caducidade das ações, desde a data em que conste a tentativa de o comunicar à outra parte (Ley Orgánica 1/2025, artigo 7). O relógio volta a correr se não houver reunião nem resposta escrita em trinta dias, e a suspensão não é um recomeço: quando termina, só restam os dias que faltavam. A nossa nota sobre processar em Espanha depois da reforma de 2025 explica esses meios; aqui o que importa é que o pedido tem de sair, bem redigido e para a morada certa, antes de os seis meses terminarem.

Seis meses a contar das chaves, não da infiltração. Se o defeito aparece no quinto mês, o perito, o pedido de negociação e a ação têm de caber no que resta.

Quando os seis meses passaram: as outras vias

A garantia por vícios ocultos não é a única coisa que um comprador tem. Qual das outras vias está aberta depende da gravidade do defeito, do que o vendedor sabia e da idade do edifício.

Quando o defeito é tudo: aliud pro alio

Os tribunais espanhóis usam um nome latino, «aliud pro alio», uma coisa por outra, para o caso em que o que foi entregue é tão imprestável que o vendedor, na verdade, não cumpriu. O Supremo Tribunal aplicou-o a uma casa no seu acórdão 317/2015, de 2 de junho. Uma semicave numa vila de Málaga tinha sido transformada em apartamento sem licença e vendida como habitação, com uma hipoteca e uma apólice de seguro que a descreviam como tal. Com as primeiras chuvas inundou-se. O Tribunal foi breve: El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio, vender como habitação uma coisa que não é habitável é aliud pro alio. A venda foi desfeita e o preço devolvido.

A via importa por causa do seu relógio. Num acórdão anterior o Tribunal tinha dito que la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias, a ação por incumprimento, quando existe um aliud pro alio, não está sujeita ao prazo de caducidade das ações da garantia (acórdão 35/2010, de 17 de fevereiro). É uma ação comum de incumprimento contratual, com o prazo geral de cinco anos do artigo 1964 para os contratos celebrados desde 7 de outubro de 2015. Os seus remédios são os de qualquer incumprimento: a resolução da venda nos termos do artigo 1124, com a indemnização do artigo 1101.

Também tem limites, e o primeiro está no próprio acórdão de 2015. A doutrina exige una completa frustración del fin del contrato, uma frustração completa do fim do contrato. Uma cobertura que pode ser reparada é um vício oculto, por mais cara que seja a reparação. Uma casa em que não se pode viver, legal ou fisicamente, é outra coisa. E o Tribunal exclui o comprador que sabia: quando o comprador conhecia e aceitou o risco que tornava o imóvel imprestável, não foi o incumprimento do vendedor que causou o dano. Quem foi avisado da falta de licença e comprou com desconto não será ouvido a dizer que lhe venderam uma coisa por outra. Como é uma verificação de licenças antes de comprar está na nossa nota sobre as licenças de construção nas Canárias.

Se o vendedor sabia

O conhecimento muda o caso de três maneiras. Acrescenta a indemnização ao remédio da garantia, como diz o artigo 1486. Derrota a cláusula pela qual o comprador renuncia à garantia, como explica a secção seguinte. E abre uma ação diferente: o dolo. Há dolo quando uma parte induz a outra a contratar con palabras o maquinaciones insidiosas, com palavras ou maquinações insidiosas (artigo 1269), e o Supremo Tribunal inclui nele la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, a reticência dolosa de quem se cala ou não adverte a outra parte, contra o dever de informar que a boa-fé exige (acórdão 123/2022, de 16 de fevereiro). O dolo grave permite ao comprador anular o contrato nos quatro anos seguintes à sua consumação (artigo 1301). O dolo que apenas piorou as condições deixa a venda de pé e obriga o vendedor a indemnizar (artigo 1270).

Provar o que um vendedor sabia é mais fácil do que parece, porque os edifícios guardam registos. As atas das assembleias de proprietários mencionam a infiltração do 3B e a quem se pediu que a reparasse. A seguradora do condomínio tem um processo. O pedreiro que pintou a mancha passou uma fatura. O vizinho de baixo lembra-se dos baldes. Nada disto está na escritura, e tudo pode ser pedido.

«No estado em que se encontra»: o que a cláusula exclui e o que não pode excluir

Quase todas as escrituras de imóveis usados dizem que o comprador conhece o imóvel e o aceita no estado em que está. O Código permite que as partes excluam a garantia, com uma condição de que os compradores raramente ouvem falar: a regra de que o vendedor responde pelos vícios ocultos no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido, não se aplica quando se tenha estipulado o contrário e o vendedor ignorasse os vícios ou defeitos ocultos do que vendeu (artigo 1485). São precisas as duas coisas. A cláusula protege o vendedor que não sabia. Não faz nada pelo que sabia.

A cláusula tem um segundo efeito, mais discreto. Aquilo que o comprador viu, ou teria visto com um cuidado normal, deixa de estar oculto. É esse o argumento para uma inspeção técnica antes do contrato particular, não depois: o que o técnico encontrar pode ser negociado no preço, escrito no contrato de arras como condição, ou ser a razão para não comprar. As verificações próprias dessa fase estão no nosso guia para comprar casa nas Canárias.

Um edifício mais recente: os dez, três e um anos da lei da edificação

Se o edifício foi concluído na última década há outro réu, e não é a pessoa que lhe vendeu o apartamento. A lei espanhola da edificação faz responder o promotor, o construtor e os técnicos perante os proprietários y los terceros adquirentes, e os terceiros adquirentes, pelos danos materiais que apareçam dentro de prazos fixos contados da receção da obra: dez anos para os defeitos que afetam a estrutura, três para os defeitos dos elementos construtivos ou das instalações que deixam a casa abaixo dos requisitos de habitabilidade, e um para os defeitos de acabamento, que é só do construtor (Ley 38/1999, artigo 17). A ação tem de ser proposta nos dois anos seguintes ao aparecimento do dano, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, sem prejuízo das ações que possam subsistir para exigir responsabilidades por incumprimento contratual (artigo 18).

Para o segundo comprador de um apartamento com seis anos, isso significa que as fissuras de origem estrutural ainda podem ser reclamadas ao promotor, com o seguro decenal que a lei prevê para os danos estruturais por trás (artigo 19), enquanto uma impermeabilização falhada já está fora dos seus três anos. O que o primeiro comprador de uma casa nova pode exigir antes de pagar está na nossa nota sobre a compra em planta.

Há uma via que os compradores esperam e que não existe. A garantia legal que o direito do consumo liga ao que um profissional vende não alcança uma casa, mesmo quando o vendedor é uma sociedade. Para essa parte da lei do consumidor se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales, consideram-se «bens» as coisas móveis corpóreas (texto consolidado da lei do consumidor, artigo 59 bis). O que a lei mantém para as habitações é uma regra de responsabilidade pelos danos que os defeitos de uma casa causam, contra quem as constrói ou comercializa profissionalmente (artigo 149).

As primeiras semanas: as provas, por ordem

• Ponha data em tudo. Fotografias e vídeo do dano tal como aparece, com a data, e uma nota de quando foi visto pela primeira vez. A escritura dá a outra data que importa.
• Um perito antes de um pedreiro. Um relatório de um arquiteto ou de um engenheiro técnico sobre a causa, a idade e o custo do defeito, antes de reparar o que quer que seja. As obras urgentes para evitar mais danos são admissíveis se forem fotografadas antes.
• Comunique ao vendedor por escrito. Um burofax com certificação de conteúdo, que descreva o defeito e o que reclama. Redigido como pedido de negociação, é também o que suspende os seis meses.
• Procure o que o vendedor sabia. As atas das assembleias de proprietários, o processo do seguro do condomínio, faturas de reparações anteriores, os vizinhos.
• Verifique os seguros. A sua apólice de casa e a do condomínio podem cobrir o dano em si, seja quem for o responsável pelo defeito.
• Conte os meses. Se a via for a garantia por vícios ocultos, a ação entra no tribunal antes de terminar o sexto mês.

O que faz a nossa equipa de direito imobiliário

As reclamações por defeitos de construção e contra promotores fazem parte da nossa prática imobiliária em Tenerife e Fuerteventura, a partir dos escritórios de Costa Adeje e Corralejo. Lemos a escritura e o que foi dito antes dela, trabalhamos o relatório com o perito, enviamos o pedido que suspende o prazo e dizemos-lhe com clareza qual das vias continua aberta e quanto vale. Acordamos um plano e honorários antes de começar qualquer trabalho, e ninguém pode prometer o que um perito vai encontrar ou o que um tribunal vai decidir. O serviço está descrito na nossa página de direito imobiliário, e a página de contacto tem os dois escritórios.

Perguntas frequentes

Encontrei o defeito oito meses depois da escritura. É tarde demais?

Para a garantia por vícios ocultos, sim: os seus seis meses correm desde a entrega e não se recuperam. Outras vias podem continuar abertas. Se a casa não serve para viver, a ação de incumprimento contratual tem cinco anos; se o vendedor ocultou o defeito, a de dolo tem quatro; e num edifício com menos de dez anos pode haver uma reclamação contra o promotor e o construtor.

A escritura diz que comprei o imóvel «no estado em que se encontra». Posso reclamar na mesma?

Sim, se o defeito estava oculto e o vendedor o conhecia. O Código Civil só deixa excluir a garantia quando o vendedor ignorava os defeitos. O que a cláusula elimina é qualquer reclamação por defeitos que estavam à vista, ou que uma inspeção normal teria mostrado.

Tenho de provar que o vendedor sabia?

Não para obter uma redução do preço ou para devolver a casa: o vendedor responde pelos vícios ocultos mesmo que não os conhecesse. Tem de o provar para obter uma indemnização, para ultrapassar uma cláusula que exclui a garantia ou para se apoiar no dolo.

Posso ficar com a casa e ser pago pela reparação?

A garantia dá uma redução proporcional do preço, fixada por peritos, que nem sempre coincide com a fatura da reparação. O custo integral da reparação e os outros prejuízos são uma indemnização, e o Código só a acrescenta à garantia quando o vendedor sabia e o comprador desfaz a venda; fora dela, reclamam-se como incumprimento contratual ou como dolo.

O meu apartamento tem seis anos. Posso reclamar ao promotor?

Pelos defeitos estruturais, sim: a lei da edificação dá dez anos desde a receção da obra, e dois anos para reclamar a contar do dia em que o dano aparece. O prazo de três anos para os defeitos que afetam a habitabilidade e o de um ano para os acabamentos já terão passado.

Informação geral sobre o direito espanhol em vigor em outubro de 2026 (Código Civil, artigos 1101, 1124, 1265 a 1270, 1301, 1462, 1484 a 1490, 1964 e 1973; Ley 38/1999, artigos 17 a 19; texto consolidado da lei do consumidor, artigos 59 bis e 149; Ley Orgánica 1/2025, artigos 5 e 7; Supremo Tribunal, Secção Cível, acórdãos 35/2010, 317/2015 e 123/2022), não aconselhamento sobre nenhuma compra em concreto: uma reclamação depende da sua escritura, das suas datas e do seu relatório pericial.