Vicios ocultos tras comprar una vivienda en España: la trampa de los seis meses y las otras vías

Usted firmó la escritura en junio y se instaló en el piso de Costa Adeje en julio. En noviembre, la primera lluvia fuerte entra por el techo del dormitorio. El albañil al que llama levanta una tira de pladur y encuentra una mancha que tiene años y que se ha pintado más de una vez. El vendedor vive en Düsseldorf y no contesta. El derecho español da al comprador de una vivienda un remedio para los defectos que no podían verse, y da muy poco tiempo para usarlo: seis meses, contados desde el día en que se entregó el inmueble, no desde el día en que apareció la humedad. En noviembre ya han pasado cinco. Esta nota explica ese remedio y su reloj, y las vías que quedan cuando el reloj se ha agotado: el incumplimiento del contrato, el dolo, la responsabilidad del promotor en un edificio más nuevo, y lo que una cláusula que dice «en el estado en que se encuentra» excluye y lo que no.

Qué llama el Código vicio oculto

El deber del vendedor está en el Código Civil. Debe responder de los defectos ocultos de la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (artículo 1484). El mismo artículo traza la línea por el otro lado: el vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni de los que un comprador perito debía conocer fácilmente por razón de su oficio.

Un defecto cuenta, pues, cuando existía antes de la venta, no podía verse en una visita normal y tiene importancia: una cubierta que filtra, un forjado que se mueve, unos desagües que se atascan, una humedad tapada con pintura fresca. Una puerta arañada o una cocina gastada no. Y cuenta tanto si el vendedor lo conocía como si no. El vendedor responde de los vicios ocultos aunque los ignorase (artículo 1485).

Dos remedios, e indemnización si el vendedor lo sabía

El comprador elige entre dos cosas. Puede desistir del contrato y recuperar los gastos que pagó, o quedarse con la vivienda y rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (artículo 1486). Lo segundo es lo habitual en una vivienda: nadie quiere deshacer una compra por una cubierta, y lo que el tribunal concede es la parte del precio que el defecto se lleva, medida por un informe pericial.

La indemnización es otra cosa. El Código la añade solo cuando el vendedor conocía los defectos y calló, y solo si el comprador opta por deshacer la venta: además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión. El vendedor que de verdad no lo sabía debe la rebaja del precio, o recupera la vivienda, y nada más.

La trampa de los seis meses

El remedio dura poco. Las acciones de esos artículos se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490). La entrega es, por regla general, el día de la escritura: su otorgamiento equivale a la entrega del inmueble salvo que de la propia escritura resulte otra cosa (artículo 1462). El plazo no espera a que el defecto se manifieste: una filtración que aparece con las lluvias de otoño en una vivienda comprada en primavera llega cuando casi todo el tiempo ha pasado, y la que aparece el invierno siguiente llega tarde.

El Tribunal Supremo lo llama plazo de caducidad, no de prescripción, y la diferencia es práctica. Un plazo de prescripción vuelve a empezar cuando el deudor recibe una reclamación escrita (artículo 1973). Uno de caducidad no: dentro de los seis meses la demanda tiene que estar en el juzgado, y una carta al vendedor, por firme que sea, tradicionalmente no lo ha detenido. Desde el 3 de abril de 2025 hay una cosa que sí. Antes de demandar, las partes deben intentar una negociación por alguno de los medios que la ley enumera, y la solicitud para abrirla, si define lo que se discute, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en que conste el intento de comunicarla a la otra parte (Ley Orgánica 1/2025, artículo 7). El reloj vuelve a correr si no hay reunión ni respuesta escrita en treinta días, y la suspensión no es un nuevo comienzo: cuando termina, solo quedan los días que faltaban. Nuestra nota sobre demandar en España tras la reforma de 2025 explica esos medios; aquí lo que importa es que la solicitud debe salir, bien redactada y a la dirección correcta, antes de que terminen los seis meses.

Seis meses desde las llaves, no desde la gotera. Si el defecto aparece en el quinto mes, el perito, la solicitud de negociación y la demanda tienen que caber en lo que queda.

Cuando han pasado los seis meses: las otras vías

El saneamiento por vicios ocultos no es lo único que tiene un comprador. Cuál de las otras vías está abierta depende de lo grave que sea el defecto, de lo que sabía el vendedor y de la antigüedad del edificio.

Cuando el defecto lo es todo: el aliud pro alio

Los tribunales españoles usan un nombre latino, «aliud pro alio», una cosa por otra, para el caso en que lo entregado es tan inservible que el vendedor en realidad no ha cumplido. El Tribunal Supremo lo aplicó a una vivienda en su sentencia 317/2015, de 2 de junio. Un semisótano de un pueblo de Málaga se había reformado como piso sin licencia y se vendió como vivienda, con una hipoteca y una póliza de seguro que lo describían como tal. Con las primeras lluvias se inundó. El Tribunal fue breve: El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio. La venta se deshizo y el precio se devolvió.

La vía importa por su reloj. En una sentencia anterior el Tribunal había dicho que la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias (sentencia 35/2010, de 17 de febrero). Es una acción ordinaria de incumplimiento contractual, con el plazo general de cinco años del artículo 1964 para los contratos celebrados desde el 7 de octubre de 2015. Sus remedios son los de cualquier incumplimiento: la resolución de la venta conforme al artículo 1124, con la indemnización del artículo 1101.

También tiene límites, y el primero está en la propia sentencia de 2015. La doctrina exige una completa frustración del fin del contrato. Una cubierta que puede repararse es un vicio oculto, por cara que sea la reparación. Una vivienda en la que no se puede vivir, legal o físicamente, es otra cosa. Y el Tribunal excluye al comprador que lo sabía: cuando el comprador había conocido y aceptado el riesgo que hacía inservible el inmueble, no es el incumplimiento del vendedor lo que causó el daño. A quien se le advirtió de la falta de licencia y compró con descuento no se le escuchará decir que le vendieron una cosa por otra. Cómo es una comprobación de licencias antes de comprar está en nuestra nota sobre las licencias de edificación en Canarias.

Si el vendedor lo sabía

El conocimiento cambia el caso de tres maneras. Añade la indemnización al remedio del saneamiento, como dice el artículo 1486. Deja sin efecto la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento, como explica el apartado siguiente. Y abre una acción distinta: el dolo. Hay dolo cuando una parte induce a la otra a contratar con palabras o maquinaciones insidiosas (artículo 1269), y el Tribunal Supremo incluye en él la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe (sentencia 123/2022, de 16 de febrero). El dolo grave permite al comprador anular el contrato dentro de los cuatro años siguientes a su consumación (artículo 1301). El dolo que solo empeoró las condiciones deja en pie la venta y obliga al vendedor a indemnizar (artículo 1270).

Probar lo que sabía un vendedor es más fácil de lo que parece, porque los edificios guardan memoria. Las actas de las juntas de propietarios mencionan la filtración del 3B y a quién se encargó repararla. La aseguradora de la comunidad tiene un expediente. El albañil que pintó la mancha emitió una factura. El vecino de abajo se acuerda de los cubos. Nada de eso está en la escritura, y todo puede pedirse.

«En el estado en que se encuentra»: lo que la cláusula excluye y lo que no puede excluir

Casi todas las escrituras de segunda mano dicen que el comprador conoce el inmueble y lo acepta en su estado actual. El Código permite a las partes excluir el saneamiento, con una condición de la que los compradores rara vez oyen hablar: la regla de que el vendedor responde de los vicios ocultos no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (artículo 1485). Hacen falta las dos cosas. La cláusula protege al vendedor que no lo sabía. No hace nada por el que lo sabía.

La cláusula tiene un segundo efecto, más silencioso. Lo que el comprador vio, o habría visto con un cuidado normal, ya no está oculto. Ese es el argumento para una inspección técnica antes del contrato privado, no después: lo que encuentre el técnico puede negociarse en el precio, escribirse en el contrato de arras como condición, o ser la razón para no comprar. Las comprobaciones propias de esa fase están en nuestra guía para comprar una vivienda en Canarias.

Un edificio más nuevo: los diez, tres y un años de la Ley de Ordenación de la Edificación

Si el edificio se terminó en la última década hay otro demandado, y no es quien le vendió el piso. La Ley de Ordenación de la Edificación hace responder al promotor, al constructor y a los técnicos frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los daños materiales que aparezcan dentro de unos plazos fijos contados desde la recepción de la obra: diez años para los defectos que afectan a la estructura, tres para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que dejan la vivienda por debajo de los requisitos de habitabilidad, y uno para los defectos de acabado, que es solo del constructor (Ley 38/1999, artículo 17). La acción debe ejercitarse dentro de los dos años siguientes a la aparición del daño, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual (artículo 18).

Para el segundo comprador de un piso que tiene seis años, eso significa que las grietas de origen estructural todavía pueden reclamarse al promotor, con el respaldo del seguro decenal que la ley prevé para los daños estructurales (artículo 19), mientras que una impermeabilización fallida ya está fuera de sus tres años. Lo que el primer comprador de una vivienda nueva puede exigir antes de pagar está en nuestra nota sobre la compra sobre plano.

Hay una vía que los compradores esperan y que no existe. La garantía legal que el derecho de consumo une a lo que vende un empresario no alcanza a una vivienda, aunque el vendedor sea una sociedad. Para esa parte de la ley de consumidores se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales (texto refundido de la ley de consumidores, artículo 59 bis). Lo que la ley sí conserva para las viviendas es una regla de responsabilidad por los daños que causan los defectos de una vivienda, frente a quienes las construyen o comercializan como empresarios (artículo 149).

Las primeras semanas: las pruebas, por orden

• Póngale fecha a todo. Fotografías y vídeo del daño tal como aparece, con la fecha, y una nota de cuándo se vio por primera vez. La escritura da la otra fecha que importa.
• Un perito antes que un albañil. Un informe de un arquitecto o de un arquitecto técnico sobre la causa, la antigüedad y el coste del defecto, antes de reparar nada. Las obras urgentes para evitar más daños son admisibles si antes se fotografían.
• Comuníqueselo al vendedor por escrito. Un burofax con certificación de contenido, que describa el defecto y lo que usted reclama. Redactado como solicitud de negociación, es también lo que suspende los seis meses.
• Busque lo que sabía el vendedor. Las actas de las juntas de propietarios, el expediente del seguro de la comunidad, las facturas de reparaciones anteriores, los vecinos.
• Revise los seguros. Su póliza de hogar y la de la comunidad pueden cubrir el daño en sí, sea quien sea el responsable del defecto.
• Cuente los meses. Si la vía es el saneamiento por vicios ocultos, la demanda entra en el juzgado antes de que acabe el sexto mes.

Qué hace nuestro equipo de derecho inmobiliario

Las reclamaciones por defectos de construcción y contra promotores forman parte de nuestra práctica inmobiliaria en Tenerife y Fuerteventura, desde los despachos de Costa Adeje y Corralejo. Leemos la escritura y lo que se dijo antes de ella, trabajamos el informe con el perito, enviamos la solicitud que suspende el plazo y le decimos con claridad cuál de las vías sigue abierta y cuánto vale. Acordamos un plan y unos honorarios antes de empezar cualquier trabajo, y nadie puede prometer lo que encontrará un perito ni lo que decidirá un tribunal. El servicio se describe en nuestra página de derecho inmobiliario, y la página de contacto tiene los dos despachos.

Preguntas frecuentes

Encontré el defecto ocho meses después de la escritura. ¿Es demasiado tarde?

Para el saneamiento por vicios ocultos, sí: sus seis meses corren desde la entrega y no se recuperan. Otras vías pueden seguir abiertas. Si la vivienda no sirve para vivir, la acción de incumplimiento contractual tiene cinco años; si el vendedor ocultó el defecto, la de dolo tiene cuatro; y en un edificio de menos de diez años puede haber una reclamación contra el promotor y el constructor.

La escritura dice que compré el inmueble «en el estado en que se encuentra». ¿Puedo reclamar igualmente?

Sí, si el defecto estaba oculto y el vendedor lo conocía. El Código Civil solo deja excluir el saneamiento cuando el vendedor ignoraba los defectos. Lo que la cláusula sí elimina es cualquier reclamación por defectos que estaban a la vista, o que una inspección normal habría mostrado.

¿Tengo que probar que el vendedor lo sabía?

No para obtener una rebaja del precio o para devolver la vivienda: el vendedor responde de los vicios ocultos aunque no los conociera. Sí tiene que probarlo para obtener una indemnización, para superar una cláusula que excluye el saneamiento o para apoyarse en el dolo.

¿Puedo quedarme con la vivienda y que me paguen la reparación?

El saneamiento da una rebaja proporcional del precio, fijada por peritos, que no siempre coincide con la factura de la reparación. El coste íntegro de la reparación y los demás perjuicios son una indemnización, y el Código solo la añade al saneamiento cuando el vendedor lo sabía y el comprador deshace la venta; fuera de él, se reclaman como incumplimiento contractual o como dolo.

Mi piso tiene seis años. ¿Puedo reclamar al promotor?

Por los defectos estructurales, sí: la Ley de Ordenación de la Edificación da diez años desde la recepción de la obra, y dos años para reclamar desde el día en que aparece el daño. El plazo de tres años para los defectos que afectan a la habitabilidad y el de un año para los acabados ya habrán pasado.

Información general sobre el derecho español vigente en octubre de 2026 (Código Civil, artículos 1101, 1124, 1265 a 1270, 1301, 1462, 1484 a 1490, 1964 y 1973; Ley 38/1999, artículos 17 a 19; texto refundido de la ley de consumidores, artículos 59 bis y 149; Ley Orgánica 1/2025, artículos 5 y 7; Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencias 35/2010, 317/2015 y 123/2022), no asesoramiento sobre ninguna compra en particular: una reclamación depende de su escritura, de sus fechas y de su informe pericial.