स्पेन में घर ख़रीदने के बाद छिपे दोष: छह महीने का फंदा और दूसरे रास्ते

आपने जून में विलेख पर हस्ताक्षर किए और जुलाई में कोस्टा अदेखे के फ़्लैट में रहने आ गए। नवंबर में पहली तेज़ बारिश शयनकक्ष की छत से भीतर आ जाती है। जिस मिस्त्री को आप बुलाते हैं, वह प्लास्टरबोर्ड की एक पट्टी उठाता है और उसे एक धब्बा मिलता है जो बरसों पुराना है और जिस पर एक से अधिक बार रंग किया जा चुका है। विक्रेता ड्यूसेलडॉर्फ़ में रहता है और जवाब नहीं देता। स्पेनिश क़ानून घर के ख़रीदार को उन दोषों के लिए एक उपाय देता है जो देखे नहीं जा सकते थे, और उसे इस्तेमाल करने के लिए बहुत कम समय देता है: छह महीने, जो उस दिन से गिने जाते हैं जब संपत्ति सौंपी गई, उस दिन से नहीं जब सीलन दिखी। नवंबर तक इनमें से पाँच बीत चुके हैं। यह लेख उस उपाय और उसकी घड़ी को समझाता है, और उन रास्तों को जो घड़ी रुक जाने के बाद बचते हैं: अनुबंध का उल्लंघन, कपट, नई इमारत में डेवलपर की ज़िम्मेदारी, और यह कि «जैसी है वैसी» कहने वाली शर्त क्या बाहर करती है और क्या नहीं। उद्धरण स्पेनिश में हैं, साथ में हिंदी में उनका पाठ है।

संहिता किसे छिपा दोष कहती है

विक्रेता का दायित्व स्पेन की नागरिक संहिता में है। वह बेची गई वस्तु के छिपे दोषों के लिए उत्तरदायी है si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, यानी यदि वे उसे उस उपयोग के लिए अनुपयुक्त बना दें जिसके लिए वह बनी है, या उस उपयोग को इतना घटा दें कि ख़रीदार, यदि उन्हें जानता, तो उसे न ख़रीदता या उसके लिए कम क़ीमत देता (अनुच्छेद 1484)। वही अनुच्छेद दूसरी ओर भी रेखा खींचता है: विक्रेता los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista के लिए उत्तरदायी नहीं है, यानी उन दोषों के लिए जो प्रकट हों या आँखों के सामने हों, और न उनके लिए जिन्हें कोई विशेषज्ञ ख़रीदार अपने पेशे के कारण आसानी से पहचान लेता।

तो दोष तब गिना जाता है जब वह बिक्री से पहले मौजूद था, सामान्य मुआयने में दिख नहीं सकता था, और मायने रखता है: टपकती छत, हिलती स्लैब, उलटी बहती नालियाँ, ताज़ा रंग के पीछे छिपाई गई सीलन। खरोंच लगा दरवाज़ा या घिसी हुई रसोई नहीं गिनी जाती। और वह गिना जाता है, चाहे विक्रेता को उसका पता था या नहीं। विक्रेता छिपे दोषों के लिए उत्तरदायी है aunque los ignorase, यानी भले ही वह उनसे अनजान रहा हो (अनुच्छेद 1485)।

दो उपाय, और हर्जाना यदि विक्रेता जानता था

ख़रीदार दो में से एक चुनता है। वह अनुबंध से हट सकता है और अपने चुकाए ख़र्च वापस पा सकता है, या घर रख सकता है और rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, यानी विशेषज्ञों के आकलन के अनुसार क़ीमत में अनुपातिक कमी करवा सकता है (अनुच्छेद 1486)। घर के मामले में आम तौर पर दूसरा विकल्प चुना जाता है: छत के कारण कोई ख़रीद रद्द नहीं करना चाहता, और अदालत क़ीमत का वह हिस्सा दिलाती है जो दोष छीन लेता है, जिसे विशेषज्ञ रिपोर्ट से नापा जाता है।

हर्जाना अलग बात है। संहिता उसे तभी जोड़ती है जब विक्रेता दोषों को जानता था और चुप रहा, और तभी जब ख़रीदार बिक्री रद्द करना चुने: además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión, यानी यदि वह रद्द करना चुनता है तो उसे इसके अलावा नुक़सान की भरपाई भी मिलेगी। जो विक्रेता सचमुच नहीं जानता था, वह क़ीमत में कमी देता है या घर वापस लेता है, और इससे अधिक कुछ नहीं।

छह महीने का फंदा

यह उपाय अल्पजीवी है। उन अनुच्छेदों की कार्रवाइयाँ se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, यानी बेची गई वस्तु की सुपुर्दगी से गिने गए छह महीने बाद समाप्त हो जाती हैं (अनुच्छेद 1490)। सुपुर्दगी सामान्यतः विलेख का दिन है: उस पर हस्ताक्षर संपत्ति सौंपने के बराबर माना जाता है, जब तक कि विलेख स्वयं कुछ और न कहे (अनुच्छेद 1462)। यह अवधि दोष के प्रकट होने की प्रतीक्षा नहीं करती: वसंत में ख़रीदे घर में शरद की बारिश के साथ दिखने वाला रिसाव तब आता है जब अधिकांश समय बीत चुका होता है, और जो अगली सर्दी में दिखता है वह बहुत देर से आता है।

सर्वोच्च न्यायालय इसे समाप्ति की अवधि कहता है, परिसीमा की नहीं, और यह अंतर व्यावहारिक है। परिसीमा की अवधि तब नए सिरे से शुरू होती है जब देनदार को लिखित माँग मिलती है (अनुच्छेद 1973)। समाप्ति की अवधि नहीं: छह महीनों के भीतर दावा अदालत में होना चाहिए, और विक्रेता को लिखा पत्र, चाहे कितना ही दृढ़ हो, परंपरागत रूप से उसे नहीं रोकता था। 3 अप्रैल 2025 से एक चीज़ उसे रोकती है। मुक़दमा करने से पहले पक्षों को क़ानून में गिनाए गए किसी एक माध्यम से बातचीत का प्रयास करना होता है, और उसे शुरू करने का अनुरोध, यदि वह विवाद का विषय तय करता है, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones, यानी उस तारीख़ से परिसीमा को बाधित करता है या कार्रवाइयों की समाप्ति को निलंबित करता है जिस दिन दूसरे पक्ष को सूचित करने का प्रयास दर्ज है (Ley Orgánica 1/2025, अनुच्छेद 7)। यदि तीस दिन के भीतर न कोई बैठक हो और न लिखित उत्तर, तो घड़ी फिर चलने लगती है, और निलंबन नई शुरुआत नहीं है: जब वह समाप्त होता है, तो केवल वही दिन बचते हैं जो बचे थे। 2025 के सुधार के बाद स्पेन में मुक़दमा करने पर हमारा लेख उन माध्यमों को समझाता है; यहाँ बात यह है कि अनुरोध छह महीने समाप्त होने से पहले, ठीक से लिखा हुआ और सही पते पर, निकल जाना चाहिए।

छह महीने चाबियों से, रिसाव से नहीं। यदि दोष पाँचवें महीने में दिखता है, तो विशेषज्ञ, बातचीत का अनुरोध और दावा, सबको बचे हुए समय में समाना होगा।

जब छह महीने बीत चुके हों: दूसरे रास्ते

छिपे दोषों की गारंटी ख़रीदार के पास एकमात्र चीज़ नहीं है। दूसरे रास्तों में से कौन-सा खुला है, यह इस पर निर्भर है कि दोष कितना गंभीर है, विक्रेता क्या जानता था और इमारत कितनी पुरानी है।

जब दोष ही सब कुछ हो: aliud pro alio

स्पेन की अदालतें एक लैटिन नाम, «aliud pro alio», यानी एक चीज़ की जगह दूसरी, उस स्थिति के लिए इस्तेमाल करती हैं जिसमें सौंपी गई चीज़ इतनी अनुपयुक्त हो कि विक्रेता ने वास्तव में अनुबंध निभाया ही नहीं। सर्वोच्च न्यायालय ने इसे 2 जून के अपने निर्णय 317/2015 में एक घर पर लागू किया। मालागा प्रांत के एक गाँव का अर्ध-तहख़ाना बिना लाइसेंस के फ़्लैट में बदला गया था और आवास के रूप में बेचा गया, साथ में एक बंधक और एक बीमा पॉलिसी, दोनों में उसे घर बताया गया था। पहली बारिशों में ही उसमें पानी भर गया। न्यायालय ने संक्षेप में कहा: El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio, यानी जो चीज़ रहने लायक़ नहीं है उसे आवास के रूप में बेचना aliud pro alio है। बिक्री रद्द हुई और क़ीमत लौटाई गई।

यह रास्ता अपनी घड़ी के कारण महत्त्वपूर्ण है। एक पहले के निर्णय में न्यायालय ने कहा था कि la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias, यानी जब aliud pro alio हो तो उल्लंघन की कार्रवाई गारंटी की कार्रवाइयों की समाप्ति-अवधि के अधीन नहीं है (17 फ़रवरी का निर्णय 35/2010)। यह अनुबंध के उल्लंघन की सामान्य कार्रवाई है, जिस पर 7 अक्टूबर 2015 से हुए अनुबंधों के लिए अनुच्छेद 1964 की पाँच साल की सामान्य अवधि लागू होती है। इसके उपाय किसी भी उल्लंघन वाले हैं: अनुच्छेद 1124 के अंतर्गत बिक्री की समाप्ति, और अनुच्छेद 1101 के अंतर्गत हर्जाना।

इसकी सीमाएँ भी हैं, और पहली 2015 के निर्णय में ही है। यह सिद्धांत una completa frustración del fin del contrato माँगता है, यानी अनुबंध के उद्देश्य का पूरी तरह विफल होना। जो छत मरम्मत की जा सकती है वह छिपा दोष है, मरम्मत कितनी ही महँगी हो। जिस घर में क़ानूनी या भौतिक रूप से रहा नहीं जा सकता, वह कुछ और है। और न्यायालय उस ख़रीदार को बाहर रखता है जो जानता था: जहाँ ख़रीदार ने उस जोखिम को जाना और स्वीकार किया था जो संपत्ति को अनुपयुक्त बनाता था, वहाँ नुक़सान विक्रेता के उल्लंघन से नहीं हुआ। जिस ख़रीदार को लाइसेंस न होने की बात बताई गई और जिसने छूट पर ख़रीदा, उसकी यह बात नहीं सुनी जाएगी कि उसे एक चीज़ की जगह दूसरी बेची गई। ख़रीदने से पहले लाइसेंस की जाँच कैसी होती है, यह कैनरी द्वीपों में निर्माण लाइसेंस पर हमारे लेख में है।

यदि विक्रेता जानता था

जानकारी मामले को तीन तरह से बदलती है। वह गारंटी के उपाय में हर्जाना जोड़ती है, जैसा अनुच्छेद 1486 कहता है। वह उस शर्त को निष्प्रभावी करती है जिससे ख़रीदार गारंटी छोड़ता है, जैसा अगला खंड समझाता है। और वह एक बिलकुल अलग कार्रवाई खोलती है: कपट। कपट तब होता है जब एक पक्ष दूसरे को con palabras o maquinaciones insidiosas, यानी कपटपूर्ण शब्दों या चालों से, अनुबंध करने के लिए प्रेरित करता है (अनुच्छेद 1269), और सर्वोच्च न्यायालय इसमें la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe को भी शामिल करता है, यानी उसकी जानबूझकर की गई चुप्पी जो चुप रहता है या दूसरे पक्ष को आगाह नहीं करता, उस सूचना देने के कर्तव्य के विरुद्ध जिसकी सद्भाव माँग करता है (16 फ़रवरी का निर्णय 123/2022)। गंभीर कपट ख़रीदार को अनुबंध के पूरा होने के चार साल के भीतर उसे रद्द करवाने देता है (अनुच्छेद 1301)। जिस कपट ने केवल शर्तें बदतर कीं, वह बिक्री को क़ायम रखता है और विक्रेता को हर्जाना देने के लिए बाध्य करता है (अनुच्छेद 1270)।

यह साबित करना कि विक्रेता क्या जानता था, जितना लगता है उससे आसान है, क्योंकि इमारतें अभिलेख रखती हैं। मालिकों की बैठकों के कार्यवृत्त में फ़्लैट 3B के रिसाव का और इसका उल्लेख है कि उसे ठीक करने को किससे कहा गया। समुदाय की बीमा कंपनी के पास एक फ़ाइल है। जिस मिस्त्री ने धब्बे पर रंग किया, उसने बिल भेजा था। नीचे वाले पड़ोसी को बाल्टियाँ याद हैं। इनमें से कुछ भी विलेख में नहीं है, और यह सब माँगा जा सकता है।

«जैसी है वैसी»: यह शर्त क्या बाहर करती है, और क्या नहीं कर सकती

पुनर्बिक्री का लगभग हर विलेख कहता है कि ख़रीदार संपत्ति को जानता है और उसे उसकी वर्तमान स्थिति में स्वीकार करता है। संहिता पक्षों को गारंटी बाहर करने देती है, एक शर्त के साथ जिसके बारे में ख़रीदार कम ही सुनते हैं: यह नियम कि विक्रेता छिपे दोषों के लिए उत्तरदायी है no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido, यानी तब लागू नहीं होगा जब इसके विपरीत तय किया गया हो और विक्रेता बेची गई चीज़ के छिपे दोषों से अनजान रहा हो (अनुच्छेद 1485)। दोनों बातें ज़रूरी हैं। यह शर्त उस विक्रेता की रक्षा करती है जो नहीं जानता था। जो जानता था, उसके लिए यह कुछ नहीं करती।

इस शर्त का एक दूसरा, अधिक शांत प्रभाव है। जो कुछ ख़रीदार ने देखा, या सामान्य सावधानी से देख लेता, वह अब छिपा नहीं रहा। निजी अनुबंध के बाद नहीं, उससे पहले तकनीकी निरीक्षण कराने का यही तर्क है: निरीक्षक जो पाता है उस पर क़ीमत में मोल-भाव किया जा सकता है, उसे arras अनुबंध में शर्त के रूप में लिखा जा सकता है, या वह न ख़रीदने का कारण बन सकता है। उस चरण की जाँचें कैनरी द्वीपों में संपत्ति ख़रीदने की हमारी मार्गदर्शिका में हैं।

नई इमारत: निर्माण अधिनियम के दस, तीन और एक साल

यदि इमारत पिछले दशक में पूरी हुई है तो एक और प्रतिवादी है, और वह वह व्यक्ति नहीं है जिसने आपको फ़्लैट बेचा। स्पेन का निर्माण अधिनियम डेवलपर, बिल्डर और वास्तुकारों को मालिकों y los terceros adquirentes, यानी और उन तीसरे पक्षों के प्रति जो बाद में इमारत या उसका हिस्सा प्राप्त करते हैं, उस भौतिक नुक़सान के लिए उत्तरदायी बनाता है जो कार्य की सुपुर्दगी से गिनी गई निश्चित अवधियों के भीतर प्रकट हो: ढाँचे को प्रभावित करने वाले दोषों के लिए दस साल, निर्माण-तत्त्वों या प्रतिष्ठापनों के उन दोषों के लिए तीन जो घर को रहने-योग्यता की शर्तों से नीचे छोड़ देते हैं, और फ़िनिशिंग के दोषों के लिए एक, जो केवल बिल्डर का है (Ley 38/1999, अनुच्छेद 17)। दावा नुक़सान प्रकट होने के दो साल के भीतर करना होता है, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, यानी उन कार्रवाइयों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना जो अनुबंध के उल्लंघन की ज़िम्मेदारी माँगने के लिए बनी रह सकती हैं (अनुच्छेद 18)।

छह साल पुराने फ़्लैट के दूसरे ख़रीदार के लिए इसका अर्थ यह है कि संरचनात्मक कारण वाली दरारों का दावा अब भी डेवलपर से किया जा सकता है, जिसके पीछे वह दस-वर्षीय बीमा है जो अधिनियम संरचनात्मक नुक़सान के लिए निर्धारित करता है (अनुच्छेद 19), जबकि विफल वॉटरप्रूफ़िंग पहले ही अपने तीन साल से बाहर है। नए घर का पहला ख़रीदार भुगतान से पहले क्या माँग सकता है, यह निर्माणाधीन संपत्ति ख़रीदने पर हमारे लेख में है।

एक रास्ता जिसकी ख़रीदार अपेक्षा करते हैं, है ही नहीं। उपभोक्ता क़ानून जो क़ानूनी गारंटी किसी व्यवसाय द्वारा बेची गई चीज़ से जोड़ता है, वह घर तक नहीं पहुँचती, भले ही विक्रेता कंपनी हो। उपभोक्ता अधिनियम के उस भाग के लिए se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales, यानी «माल» का अर्थ मूर्त चल वस्तुएँ है (समेकित उपभोक्ता अधिनियम, अनुच्छेद 59 bis)। आवासों के लिए अधिनियम जो रखता है, वह घर के दोषों से होने वाले नुक़सान की ज़िम्मेदारी का एक नियम है, उन लोगों के विरुद्ध जो व्यवसाय के रूप में घर बनाते या बेचते हैं (अनुच्छेद 149)।

पहले कुछ हफ़्ते: सबूत, क्रम से

• हर चीज़ पर तारीख़ डालिए। नुक़सान जैसा दिखता है उसकी तस्वीरें और वीडियो, तारीख़ के साथ, और यह टिप्पणी कि वह पहली बार कब देखा गया। दूसरी महत्त्वपूर्ण तारीख़ विलेख देता है।
• मिस्त्री से पहले विशेषज्ञ। किसी भी मरम्मत से पहले, दोष के कारण, उसकी उम्र और लागत पर किसी वास्तुकार या तकनीकी वास्तुकार की रिपोर्ट। और नुक़सान रोकने का ज़रूरी काम ठीक है, यदि पहले उसकी तस्वीरें ले ली जाएँ।
• विक्रेता को लिखित में बताइए। प्रमाणित सामग्री वाला burofax, जिसमें दोष और आपकी माँग का वर्णन हो। बातचीत के अनुरोध के रूप में लिखा जाए, तो यही छह महीनों को निलंबित भी करता है।
• खोजिए कि विक्रेता क्या जानता था। मालिकों की बैठकों के कार्यवृत्त, समुदाय की बीमा फ़ाइल, पहले की मरम्मतों के बिल, पड़ोसी।
• बीमा जाँचिए। आपकी अपनी गृह बीमा पॉलिसी और समुदाय की पॉलिसी स्वयं नुक़सान को कवर कर सकती हैं, दोष के लिए अंततः कोई भी ज़िम्मेदार निकले।
• महीने गिनिए। यदि रास्ता छिपे दोषों की गारंटी है, तो दावा छठा महीना समाप्त होने से पहले अदालत में पहुँचता है।

हमारी संपत्ति टीम क्या करती है

निर्माण दोषों के और डेवलपरों के विरुद्ध दावे टेनेरिफ़े और फ़ुएर्तेवेंतुरा में हमारे संपत्ति-कार्य का हिस्सा हैं, कोस्टा अदेखे और कोर्रालेखो के कार्यालयों से। हम विलेख और उससे पहले कही गई बातें पढ़ते हैं, विशेषज्ञ के साथ रिपोर्ट पर काम करते हैं, वह अनुरोध भेजते हैं जो अवधि को निलंबित करता है, और आपको साफ़ बताते हैं कि कौन-सा रास्ता अब भी खुला है और उसका क्या मूल्य है। किसी भी काम के शुरू होने से पहले हम योजना और शुल्क तय करते हैं, और कोई यह वादा नहीं कर सकता कि विशेषज्ञ क्या पाएगा या अदालत क्या तय करेगी। सेवा का वर्णन हमारे संपत्ति क़ानून के पृष्ठ पर है, और संपर्क पृष्ठ पर दोनों कार्यालय हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मुझे दोष ख़रीद पूरी होने के आठ महीने बाद मिला। क्या बहुत देर हो चुकी है?

छिपे दोषों की गारंटी के लिए, हाँ: उसके छह महीने सुपुर्दगी से चलते हैं और वापस नहीं मिलते। दूसरे रास्ते अब भी खुले हो सकते हैं। यदि घर रहने के लिए अनुपयुक्त है, तो अनुबंध के उल्लंघन की कार्रवाई के लिए पाँच साल हैं; यदि विक्रेता ने दोष छिपाया, तो कपट की कार्रवाई के लिए चार; और दस साल से कम पुरानी इमारत में डेवलपर और बिल्डर के विरुद्ध दावा हो सकता है।

विलेख कहता है कि मैंने संपत्ति «जैसी है वैसी» ख़रीदी। क्या मैं फिर भी दावा कर सकता हूँ?

हाँ, यदि दोष छिपा था और विक्रेता उसे जानता था। नागरिक संहिता पक्षों को गारंटी तभी बाहर करने देती है जब विक्रेता दोषों से अनजान रहा हो। यह शर्त जो हटाती है, वह उन दोषों का कोई भी दावा है जो दिखाई देते थे, या जिन्हें सामान्य निरीक्षण दिखा देता।

क्या मुझे साबित करना होगा कि विक्रेता जानता था?

क़ीमत में कमी पाने या घर लौटाने के लिए नहीं: विक्रेता छिपे दोषों के लिए उत्तरदायी है, भले ही वह उन्हें न जानता रहा हो। हर्जाना पाने के लिए, गारंटी बाहर करने वाली शर्त को पार करने के लिए, या कपट का सहारा लेने के लिए आपको यह साबित करना होगा।

क्या मैं घर रख सकता हूँ और मरम्मत का पैसा पा सकता हूँ?

गारंटी क़ीमत में अनुपातिक कमी देती है, जिसे विशेषज्ञ आँकते हैं, और जो हमेशा मरम्मत के बिल के बराबर नहीं होती। मरम्मत की पूरी लागत और दूसरे नुक़सान हर्जाना हैं, और संहिता उसे गारंटी में तभी जोड़ती है जब विक्रेता जानता था और ख़रीदार बिक्री रद्द करता है; उसके बाहर, उनका दावा अनुबंध के उल्लंघन या कपट के रूप में किया जाता है।

मेरा फ़्लैट छह साल पुराना है। क्या मैं डेवलपर के विरुद्ध दावा कर सकता हूँ?

संरचनात्मक दोषों के लिए, हाँ: निर्माण अधिनियम कार्य की सुपुर्दगी से दस साल देता है, और नुक़सान प्रकट होने के दिन से दावा करने के लिए दो साल। रहने-योग्यता को प्रभावित करने वाले दोषों की तीन साल की अवधि और फ़िनिशिंग की एक साल की अवधि तब तक बीत चुकी होंगी।

अक्टूबर 2026 में लागू स्पेनिश क़ानून पर सामान्य जानकारी (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 1101, 1124, 1265 से 1270, 1301, 1462, 1484 से 1490, 1964 और 1973; Ley 38/1999, अनुच्छेद 17 से 19; समेकित उपभोक्ता अधिनियम, अनुच्छेद 59 bis और 149; Ley Orgánica 1/2025, अनुच्छेद 5 और 7; सर्वोच्च न्यायालय, सिविल चैंबर, निर्णय 35/2010, 317/2015 और 123/2022), किसी विशेष ख़रीद पर सलाह नहीं: दावा उसके विलेख, उसकी तारीख़ों और उसकी विशेषज्ञ रिपोर्ट पर निर्भर करता है।