Vizi occulti dopo l'acquisto di una casa in Spagna: la trappola dei sei mesi e le altre vie

Ha firmato il rogito a giugno e a luglio ha traslocato nell'appartamento di Costa Adeje. A novembre la prima pioggia forte entra dal soffitto della camera da letto. Il muratore che chiama solleva una striscia di cartongesso e trova una macchia che ha anni e che è stata ridipinta più di una volta. Il venditore vive a Düsseldorf e non risponde. Il diritto spagnolo dà a chi compra una casa un rimedio per i difetti che non si potevano vedere, e dà pochissimo tempo per usarlo: sei mesi, contati dal giorno in cui l'immobile è stato consegnato, non dal giorno in cui è comparsa l'umidità. A novembre ne sono già passati cinque. Questa nota spiega quel rimedio e il suo orologio, e le vie che restano quando l'orologio si è fermato: l'inadempimento del contratto, il dolo, la responsabilità del promotore in un edificio più recente, e ciò che una clausola «visto e piaciuto» esclude e non esclude. Le citazioni sono in spagnolo, con la lettura in italiano.

Che cosa il Codice chiama vizio occulto

L'obbligo del venditore è nel Codice civile spagnolo. Egli risponde dei difetti occulti della cosa venduta si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, se la rendono inidonea all'uso cui è destinata, o se diminuiscono a tal punto quest'uso che il compratore, se li avesse conosciuti, non l'avrebbe acquistata o avrebbe pagato un prezzo minore (articolo 1484). Lo stesso articolo traccia il confine dall'altra parte: il venditore non risponde di los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, i difetti manifesti o che erano in vista, né di quelli che un compratore esperto avrebbe dovuto riconoscere facilmente in ragione del suo mestiere.

Un difetto conta, dunque, quando esisteva prima della vendita, non si poteva vedere in una visita normale e ha peso: un tetto che perde, un solaio che si muove, scarichi che rigurgitano, umidità nascosta sotto la vernice fresca. Una porta graffiata o una cucina vissuta no. E conta che il venditore ne fosse a conoscenza oppure no. Il venditore risponde dei vizi occulti aunque los ignorase, anche se li ignorava (articolo 1485).

Due rimedi, e il risarcimento se il venditore sapeva

Il compratore sceglie fra due cose. Può recedere dal contratto e recuperare le spese che ha pagato, oppure tenere la casa e rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, ottenere una riduzione proporzionale del prezzo, a giudizio di periti (articolo 1486). La seconda è la scelta abituale per una casa: nessuno vuole disfare un acquisto per un tetto, e ciò che il giudice riconosce è la parte del prezzo che il difetto porta via, misurata da una perizia.

Il risarcimento è un'altra questione. Il Codice lo aggiunge solo quando il venditore conosceva i difetti e ha taciuto, e solo se il compratore sceglie di disfare la vendita: además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión, sarà inoltre risarcito dei danni e dei pregiudizi, se opta per la rescissione. Il venditore che onestamente non sapeva deve la riduzione del prezzo, o si riprende la casa, e nient'altro.

La trappola dei sei mesi

Il rimedio dura poco. Le azioni di quegli articoli se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, si estingueranno dopo sei mesi, contati dalla consegna della cosa venduta (articolo 1490). La consegna è, di regola, il giorno del rogito: la sua stipula equivale alla consegna dell'immobile, salvo che dal rogito stesso risulti diversamente (articolo 1462). Il termine non aspetta che il difetto si manifesti: un'infiltrazione che compare con le piogge d'autunno in una casa comprata in primavera arriva quando la maggior parte del tempo è passata, e quella che compare l'inverno seguente arriva troppo tardi.

Il Tribunale Supremo lo definisce un termine di decadenza, non di prescrizione, e la differenza è pratica. Un termine di prescrizione ricomincia da capo quando il debitore riceve una richiesta scritta (articolo 1973). Uno di decadenza no: entro i sei mesi la domanda deve essere in tribunale, e una lettera al venditore, per quanto ferma, tradizionalmente non lo ha fermato. Dal 3 aprile 2025 c'è una cosa che lo fa. Prima di agire in giudizio le parti devono tentare una negoziazione con uno dei mezzi che la legge elenca, e la richiesta di avviarla, se definisce l'oggetto della controversia, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones, interrompe la prescrizione o sospende la decadenza delle azioni dalla data in cui risulta il tentativo di comunicarla all'altra parte (Ley Orgánica 1/2025, articolo 7). L'orologio riprende a correre se non c'è un incontro né una risposta scritta entro trenta giorni, e la sospensione non è un nuovo inizio: quando finisce, restano soltanto i giorni che mancavano. La nostra nota su fare causa in Spagna dopo la riforma del 2025 spiega quei mezzi; qui ciò che conta è che la richiesta parta, redatta bene e all'indirizzo giusto, prima che i sei mesi finiscano.

Sei mesi dalle chiavi, non dall'infiltrazione. Se il difetto compare al quinto mese, il perito, la richiesta di negoziazione e la domanda devono stare tutti in ciò che resta.

Quando i sei mesi sono passati: le altre vie

La garanzia per i vizi occulti non è l'unica cosa che un compratore ha. Quale delle altre vie sia aperta dipende da quanto è grave il difetto, da ciò che sapeva il venditore e dall'età dell'edificio.

Quando il difetto è tutto: aliud pro alio

I tribunali spagnoli usano un nome latino, «aliud pro alio», una cosa per un'altra, per il caso in cui ciò che è stato consegnato è così inidoneo che il venditore in realtà non ha adempiuto. Il Tribunale Supremo lo ha applicato a una casa nella sentenza 317/2015, del 2 giugno. Un seminterrato in un paese della provincia di Málaga era stato trasformato in appartamento senza licenza e venduto come abitazione, con un mutuo e una polizza assicurativa che lo descrivevano entrambi come casa. Con le prime piogge si è allagato. Il Tribunale è stato breve: El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio, vendere come abitazione una cosa che non è abitabile è aliud pro alio. La vendita è stata sciolta e il prezzo restituito.

La via conta per il suo orologio. In una sentenza precedente il Tribunale aveva detto che la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias, l'azione per inadempimento, quando esiste un aliud pro alio, non è soggetta al termine di decadenza delle azioni di garanzia (sentenza 35/2010, del 17 febbraio). È un'azione ordinaria di inadempimento contrattuale, con il termine generale di cinque anni dell'articolo 1964 per i contratti conclusi dal 7 ottobre 2015. I suoi rimedi sono quelli di qualsiasi inadempimento: la risoluzione della vendita ai sensi dell'articolo 1124, con il risarcimento dell'articolo 1101.

Ha anche dei limiti, e il primo è nella stessa sentenza del 2015. La dottrina richiede una completa frustración del fin del contrato, una completa frustrazione dello scopo del contratto. Un tetto che si può riparare è un vizio occulto, per quanto costosa sia la riparazione. Una casa in cui non si può vivere, legalmente o materialmente, è un'altra cosa. E il Tribunale esclude il compratore che sapeva: quando il compratore aveva conosciuto e accettato il rischio che rendeva inidoneo l'immobile, non è l'inadempimento del venditore ad aver causato il danno. Chi è stato avvertito della licenza mancante e ha comprato con uno sconto non sarà ascoltato quando dirà che gli è stata venduta una cosa per un'altra. Come si presenta una verifica delle licenze prima di comprare è nella nostra nota sulle licenze edilizie alle Canarie.

Se il venditore sapeva

La conoscenza cambia il caso in tre modi. Aggiunge il risarcimento al rimedio della garanzia, come dice l'articolo 1486. Fa cadere la clausola con cui il compratore rinuncia alla garanzia, come spiega la sezione seguente. E apre un'azione del tutto diversa: il dolo. C'è dolo quando una parte induce l'altra a contrarre con palabras o maquinaciones insidiosas, con parole o macchinazioni insidiose (articolo 1269), e il Tribunale Supremo vi comprende la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, la reticenza dolosa di chi tace o non avverte l'altra parte, contro il dovere di informare che la buona fede richiede (sentenza 123/2022, del 16 febbraio). Il dolo grave permette al compratore di far annullare il contratto entro quattro anni dalla sua consumazione (articolo 1301). Il dolo che ha soltanto peggiorato le condizioni lascia in piedi la vendita e obbliga il venditore a risarcire i danni (articolo 1270).

Provare ciò che un venditore sapeva è più facile di quanto sembri, perché gli edifici conservano le tracce. I verbali delle assemblee dei proprietari menzionano l'infiltrazione dell'interno 3B e a chi è stato chiesto di ripararla. L'assicuratore del condominio ha un fascicolo. Il muratore che ha ridipinto la macchia ha emesso una fattura. Il vicino di sotto si ricorda dei secchi. Niente di questo è nel rogito, e tutto si può chiedere.

«Visto e piaciuto»: che cosa la clausola esclude e che cosa non può escludere

Quasi ogni rogito di una rivendita dice che il compratore conosce l'immobile e lo accetta nello stato in cui si trova. Il Codice permette alle parti di escludere la garanzia, con una condizione di cui i compratori sentono parlare di rado: la regola per cui il venditore risponde dei vizi occulti no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido, non si applicherà quando sia stato pattuito il contrario e il venditore ignorasse i vizi o difetti occulti di ciò che ha venduto (articolo 1485). Servono entrambe le cose. La clausola protegge il venditore che non sapeva. Non fa nulla per quello che sapeva.

La clausola ha un secondo effetto, più silenzioso. Ciò che il compratore ha visto, o avrebbe visto con l'ordinaria diligenza, non è più occulto. È questo l'argomento a favore di un'ispezione tecnica prima del contratto privato, non dopo: ciò che il tecnico trova può essere negoziato nel prezzo, scritto nel contratto di arras come condizione, o diventare il motivo per non comprare. Le verifiche che appartengono a quella fase sono nella nostra guida per comprare casa alle Canarie.

Un edificio più recente: i dieci, tre e un anno della legge sull'edilizia

Se l'edificio è stato ultimato nell'ultimo decennio c'è un altro convenuto, e non è la persona che Le ha venduto l'appartamento. La legge spagnola sull'edilizia fa rispondere il promotore, il costruttore e i progettisti verso i proprietari y los terceros adquirentes, e i terzi acquirenti, dei danni materiali che compaiono entro termini fissi contati dalla consegna dell'opera: dieci anni per i difetti che riguardano la struttura, tre per i difetti degli elementi costruttivi o degli impianti che lasciano la casa al di sotto dei requisiti di abitabilità, e uno per i difetti delle finiture, che è del solo costruttore (Ley 38/1999, articolo 17). L'azione va proposta entro due anni dalla comparsa del danno, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, senza pregiudizio delle azioni che possano sussistere per esigere responsabilità per inadempimento contrattuale (articolo 18).

Per il secondo acquirente di un appartamento che ha sei anni, questo significa che le crepe di origine strutturale si possono ancora reclamare al promotore, con alle spalle l'assicurazione decennale che la legge prevede per i danni strutturali (articolo 19), mentre un'impermeabilizzazione fallita è già fuori dai suoi tre anni. Ciò che il primo acquirente di una casa nuova può pretendere prima di pagare è nella nostra nota sull'acquisto sulla carta.

C'è una via che i compratori si aspettano e che non esiste. La garanzia legale che il diritto dei consumatori collega a ciò che un'impresa vende non arriva a una casa, anche quando il venditore è una società. Per quella parte della legge sui consumatori se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales, si considerano «beni» le cose mobili materiali (testo consolidato della legge sui consumatori, articolo 59 bis). Ciò che la legge mantiene per le abitazioni è una regola di responsabilità per i danni che i difetti di una casa causano, nei confronti di chi costruisce o commercializza case per professione (articolo 149).

Le prime settimane: le prove, in ordine

• Metta una data a tutto. Fotografie e video del danno così come appare, con la data, e una nota di quando è stato visto per la prima volta. Il rogito dà l'altra data che conta.
• Un perito prima di un muratore. Una relazione di un architetto o di un architetto tecnico sulla causa, l'età e il costo del difetto, prima di riparare qualsiasi cosa. I lavori urgenti per evitare altri danni vanno bene se prima si fotografa.
• Lo comunichi al venditore per iscritto. Un burofax con certificazione del contenuto, che descriva il difetto e ciò che Lei reclama. Redatto come richiesta di negoziazione, è anche ciò che sospende i sei mesi.
• Cerchi ciò che il venditore sapeva. I verbali delle assemblee dei proprietari, il fascicolo assicurativo del condominio, le fatture di riparazioni precedenti, i vicini.
• Controlli le assicurazioni. La Sua polizza casa e quella del condominio possono coprire il danno in sé, chiunque risulti responsabile del difetto.
• Conti i mesi. Se la via è la garanzia per i vizi occulti, la domanda arriva in tribunale prima che finisca il sesto mese.

Che cosa fa il nostro team di diritto immobiliare

I reclami per difetti di costruzione e contro i promotori fanno parte della nostra pratica immobiliare a Tenerife e Fuerteventura, dagli uffici di Costa Adeje e Corralejo. Leggiamo il rogito e ciò che è stato detto prima, lavoriamo alla relazione con il perito, inviamo la richiesta che sospende il termine e Le diciamo con chiarezza quale delle vie è ancora aperta e quanto vale. Concordiamo un piano e un onorario prima di iniziare qualsiasi lavoro, e nessuno può promettere che cosa troverà un perito o che cosa deciderà un tribunale. Il servizio è descritto nella nostra pagina di diritto immobiliare, e la pagina dei contatti riporta entrambi gli uffici.

Domande frequenti

Ho scoperto il difetto otto mesi dopo il rogito. È troppo tardi?

Per la garanzia per i vizi occulti, sì: i suoi sei mesi decorrono dalla consegna e non si recuperano. Altre vie possono essere ancora aperte. Se la casa non è idonea a essere abitata, l'azione di inadempimento contrattuale ha cinque anni; se il venditore ha nascosto il difetto, l'azione per dolo ne ha quattro; e in un edificio che ha meno di dieci anni può esserci un reclamo contro il promotore e il costruttore.

Il rogito dice che ho comprato l'immobile «visto e piaciuto». Posso reclamare lo stesso?

Sì, se il difetto era occulto e il venditore lo conosceva. Il Codice civile lascia che le parti escludano la garanzia solo quando il venditore ignorava i difetti. Ciò che la clausola elimina davvero è ogni reclamo per difetti che erano visibili, o che un'ispezione ordinaria avrebbe mostrato.

Devo provare che il venditore sapeva?

Non per ottenere una riduzione del prezzo o per restituire la casa: il venditore risponde dei vizi occulti anche se non li conosceva. Deve provarlo per ottenere il risarcimento, per superare una clausola che esclude la garanzia o per fondarsi sul dolo.

Posso tenere la casa e farmi pagare la riparazione?

La garanzia dà una riduzione proporzionale del prezzo, fissata da periti, che non sempre coincide con il conto della riparazione. Il costo integrale della riparazione e le altre perdite sono un risarcimento, e il Codice lo aggiunge alla garanzia solo quando il venditore sapeva e il compratore disfa la vendita; fuori da essa, si chiedono come inadempimento contrattuale o come dolo.

Il mio appartamento ha sei anni. Posso agire contro il promotore?

Per i difetti strutturali, sì: la legge sull'edilizia dà dieci anni dalla consegna dell'opera, e due anni per reclamare dal giorno in cui il danno compare. Il termine di tre anni per i difetti che incidono sull'abitabilità e quello di un anno per le finiture saranno già passati.

Informazioni generali sul diritto spagnolo vigente a ottobre 2026 (Codice civile, articoli 1101, 1124, da 1265 a 1270, 1301, 1462, da 1484 a 1490, 1964 e 1973; Ley 38/1999, articoli da 17 a 19; testo consolidato della legge sui consumatori, articoli 59 bis e 149; Ley Orgánica 1/2025, articoli 5 e 7; Tribunale Supremo, Sezione civile, sentenze 35/2010, 317/2015 e 123/2022), non una consulenza su un acquisto in particolare: un reclamo dipende dal suo rogito, dalle sue date e dalla sua perizia.