Verborgen gebreken na de aankoop van een woning in Spanje: de val van zes maanden en de andere wegen

U tekende de akte in juni en trok in juli in het appartement in Costa Adeje. In november komt de eerste zware regen door het slaapkamerplafond. De vakman die u belt, licht een strook gipsplaat op en vindt een vlek die jaren oud is en meer dan eens is overgeschilderd. De verkoper woont in Düsseldorf en antwoordt niet. Het Spaanse recht geeft de koper van een woning een rechtsmiddel voor gebreken die niet te zien waren, en het geeft heel weinig tijd om het te gebruiken: zes maanden, gerekend vanaf de dag waarop de woning werd geleverd, niet vanaf de dag waarop het vocht verscheen. In november zijn er daarvan vijf voorbij. Dit artikel legt dat rechtsmiddel en zijn klok uit, en de wegen die overblijven wanneer de klok is afgelopen: wanprestatie, bedrog, de aansprakelijkheid van de projectontwikkelaar bij een nieuwer gebouw, en wat een clausule «in de staat waarin het zich bevindt» uitsluit en wat niet. Citaten staan in het Spaans, met de lezing in het Nederlands.

Wat het Wetboek een verborgen gebrek noemt

De plicht van de verkoper staat in het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Hij staat in voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, als ze die ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor ze bestemd is, of dat gebruik zozeer verminderen dat de koper, had hij ze gekend, de zaak niet zou hebben gekocht of er minder voor zou hebben betaald (artikel 1484). Hetzelfde artikel trekt de grens aan de andere kant: de verkoper is niet aansprakelijk voor los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, gebreken die duidelijk zijn of in het zicht lagen, en evenmin voor gebreken die een deskundige koper door zijn vak gemakkelijk had moeten herkennen.

Een gebrek telt dus wanneer het er vóór de verkoop al was, bij een normale bezichtiging niet te zien was en ertoe doet: een dak dat lekt, een vloerplaat die beweegt, afvoeren die terugslaan, vocht dat achter verse verf is weggewerkt. Een bekraste deur of een versleten keuken telt niet. En het telt ongeacht of de verkoper ervan wist. De verkoper staat in voor verborgen gebreken aunque los ignorase, ook als hij ze niet kende (artikel 1485).

Twee rechtsmiddelen, en schadevergoeding als de verkoper het wist

De koper kiest tussen twee dingen. Hij kan van het contract afzien en de kosten terugkrijgen die hij heeft betaald, of de woning houden en rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, de prijs met een evenredig bedrag laten verlagen, naar het oordeel van deskundigen (artikel 1486). Het tweede is bij een woning de gebruikelijke keuze: niemand wil een koop ongedaan maken om een dak, en wat de rechter toekent is het deel van de prijs dat het gebrek wegneemt, gemeten door een deskundigenrapport.

Schadevergoeding is iets anders. Het Wetboek voegt die alleen toe wanneer de verkoper de gebreken kende en zweeg, en alleen als de koper ervoor kiest de koop ongedaan te maken: además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión, hij wordt bovendien schadeloosgesteld voor de schade en het nadeel, als hij voor de ontbinding kiest. Een verkoper die het oprecht niet wist, is de prijsverlaging verschuldigd, of neemt de woning terug, en niets meer.

De val van de zes maanden

Het rechtsmiddel is van korte duur. De vorderingen uit die artikelen se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, vervallen na zes maanden, gerekend vanaf de levering van de verkochte zaak (artikel 1490). De levering is in de regel de dag van de notariële akte: de ondertekening ervan geldt als levering van de woning, tenzij uit de akte zelf iets anders blijkt (artikel 1462). De termijn wacht niet tot het gebrek zich toont: een lek dat met de herfstregen opduikt in een woning die in het voorjaar is gekocht, komt wanneer het grootste deel van de tijd voorbij is, en een lek dat de winter daarna opduikt, komt te laat.

Het Hooggerechtshof noemt het een vervaltermijn, geen verjaringstermijn, en het verschil is praktisch. Een verjaringstermijn begint opnieuw wanneer de schuldenaar een schriftelijke aanmaning ontvangt (artikel 1973). Een vervaltermijn niet: binnen de zes maanden moet de vordering bij de rechter liggen, en een brief aan de verkoper, hoe stellig ook, hield hem van oudsher niet tegen. Sinds 3 april 2025 doet één ding dat wel. Voordat ze naar de rechter gaan, moeten partijen een onderhandeling proberen via een van de middelen die de wet opsomt, en het verzoek om die te openen, als het omschrijft waarover het geschil gaat, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones, stuit de verjaring of schorst het verval van de vorderingen vanaf de datum waarop de poging om het aan de andere partij mee te delen vaststaat (Ley Orgánica 1/2025, artikel 7). De klok gaat weer lopen als er binnen dertig dagen geen bijeenkomst en geen schriftelijk antwoord is, en schorsing is geen nieuw begin: wanneer ze eindigt, blijven alleen de dagen over die er nog waren. Ons artikel over procederen in Spanje na de hervorming van 2025 legt die middelen uit; hier gaat het erom dat het verzoek de deur uit is, goed opgesteld en naar het juiste adres, voordat de zes maanden om zijn.

Zes maanden vanaf de sleutels, niet vanaf het lek. Duikt het gebrek op in de vijfde maand, dan moeten de deskundige, het verzoek om te onderhandelen en de vordering allemaal passen in wat er over is.

Als de zes maanden voorbij zijn: de andere wegen

De garantie voor verborgen gebreken is niet het enige wat een koper heeft. Welke van de andere wegen openstaat, hangt af van hoe ernstig het gebrek is, wat de verkoper wist en hoe oud het gebouw is.

Wanneer het gebrek alles is: aliud pro alio

De Spaanse rechters gebruiken een Latijnse naam, «aliud pro alio», het ene voor het andere, voor het geval waarin wat is geleverd zo ongeschikt is dat de verkoper in werkelijkheid niet is nagekomen. Het Hooggerechtshof paste het toe op een woning in zijn arrest 317/2015, van 2 juni. Een souterrain in een dorp in de provincie Málaga was zonder vergunning omgebouwd tot appartement en als woning verkocht, met een hypotheek en een verzekeringspolis die het allebei als woning beschreven. Bij de eerste regens liep het onder. Het Hof was kort: El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio, iets als woning verkopen dat niet bewoonbaar is, is aliud pro alio. De koop werd ontbonden en de prijs terugbetaald.

De weg is van belang om zijn klok. In een eerder arrest had het Hof gezegd dat la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias, de vordering wegens niet-nakoming, wanneer er sprake is van een aliud pro alio, niet onderworpen is aan de vervaltermijn van de garantievorderingen (arrest 35/2010, van 17 februari). Het is een gewone vordering wegens wanprestatie, met de algemene termijn van vijf jaar van artikel 1964 voor contracten die sinds 7 oktober 2015 zijn gesloten. De rechtsmiddelen zijn die van elke wanprestatie: ontbinding van de koop op grond van artikel 1124, met schadevergoeding op grond van artikel 1101.

Hij heeft ook grenzen, en de eerste staat in het arrest van 2015 zelf. De leer vraagt om una completa frustración del fin del contrato, een volledige verijdeling van het doel van het contract. Een dak dat kan worden hersteld is een verborgen gebrek, hoe duur het herstel ook is. Een woning waarin men wettelijk of feitelijk niet kan wonen, is iets anders. En het Hof sluit de koper uit die het wist: wanneer de koper het risico dat de woning ongeschikt maakte had gekend en aanvaard, is het niet de wanprestatie van de verkoper die de schade heeft veroorzaakt. Wie over de ontbrekende vergunning is ingelicht en met korting heeft gekocht, vindt geen gehoor met de stelling dat hem het ene voor het andere is verkocht. Hoe een vergunningencontrole vóór de aankoop eruitziet, staat in ons artikel over bouwvergunningen op de Canarische Eilanden.

Als de verkoper het wist

Wetenschap verandert de zaak op drie manieren. Ze voegt schadevergoeding toe aan het rechtsmiddel van de garantie, zoals artikel 1486 zegt. Ze haalt de clausule onderuit waarmee de koper afstand doet van de garantie, zoals het volgende deel uitlegt. En ze opent een heel andere vordering: bedrog. Er is bedrog wanneer de ene partij de andere tot contracteren beweegt con palabras o maquinaciones insidiosas, met arglistige woorden of kunstgrepen (artikel 1269), en het Hooggerechtshof rekent daartoe la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, het opzettelijke verzwijgen door wie zwijgt of de andere partij niet waarschuwt, in strijd met de informatieplicht die de goede trouw oplegt (arrest 123/2022, van 16 februari). Bij ernstig bedrog kan de koper het contract laten vernietigen binnen vier jaar na de voltooiing ervan (artikel 1301). Bedrog dat alleen de voorwaarden slechter maakte, laat de koop in stand en verplicht de verkoper tot schadevergoeding (artikel 1270).

Bewijzen wat een verkoper wist is gemakkelijker dan het klinkt, want gebouwen houden hun eigen administratie bij. De notulen van de eigenaarsvergaderingen vermelden het lek in appartement 3B en wie is gevraagd het te herstellen. De verzekeraar van de gemeenschap heeft een dossier. De vakman die de vlek overschilderde, stuurde een factuur. De benedenbuur herinnert zich de emmers. Niets daarvan staat in de akte, en alles kan worden opgevraagd.

«In de staat waarin het zich bevindt»: wat de clausule uitsluit en wat ze niet kan uitsluiten

Bijna elke akte van een bestaande woning zegt dat de koper de woning kent en haar in de huidige staat aanvaardt. Het Wetboek staat partijen toe de garantie uit te sluiten, met één voorwaarde waarover kopers zelden horen: de regel dat de verkoper instaat voor verborgen gebreken no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido, geldt niet wanneer het tegendeel is bedongen en de verkoper de verborgen gebreken van het verkochte niet kende (artikel 1485). Beide delen zijn nodig. De clausule beschermt de verkoper die het niet wist. Ze doet niets voor de verkoper die het wel wist.

De clausule heeft een tweede, stiller effect. Wat de koper heeft gezien, of met gewone zorg zou hebben gezien, is niet langer verborgen. Dat is het argument voor een bouwkundige keuring vóór het onderhandse contract, niet erna: wat de keurder vindt, kan in de prijs worden verrekend, als voorwaarde in het arras-contract worden geschreven, of de reden worden om niet te kopen. De controles die bij die fase horen, staan in onze gids over een woning kopen op de Canarische Eilanden.

Een nieuwer gebouw: de tien, drie en één jaar van de bouwwet

Als het gebouw in het afgelopen decennium is opgeleverd, is er nog een gedaagde, en dat is niet degene die u het appartement verkocht. De Spaanse bouwwet laat de projectontwikkelaar, de aannemer en de architecten tegenover de eigenaars y los terceros adquirentes, en de derde-verkrijgers, instaan voor materiële schade die optreedt binnen vaste termijnen, gerekend vanaf de oplevering van het werk: tien jaar voor gebreken die de constructie raken, drie voor gebreken van de bouwelementen of installaties waardoor de woning niet aan de bewoonbaarheidseisen voldoet, en één voor gebreken in de afwerking, wat alleen voor de aannemer geldt (Ley 38/1999, artikel 17). De vordering moet worden ingesteld binnen twee jaar na het optreden van de schade, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, onverminderd de vorderingen die kunnen blijven bestaan om aansprakelijkheid wegens contractuele niet-nakoming te eisen (artikel 18).

Voor de tweede koper van een appartement van zes jaar oud betekent dit dat scheuren van constructieve oorsprong nog op de projectontwikkelaar kunnen worden verhaald, met daarachter de tienjarige verzekering die de wet voor constructieve schade voorziet (artikel 19), terwijl een mislukte waterdichting al buiten haar drie jaar valt. Wat de eerste koper van een nieuwe woning kan eisen voordat hij betaalt, staat in ons artikel over kopen op tekening.

Eén weg die kopers verwachten, is er niet. De wettelijke garantie die het consumentenrecht verbindt aan wat een onderneming verkoopt, reikt niet tot een woning, ook niet wanneer de verkoper een vennootschap is. Voor dat deel van de consumentenwet se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales, worden als «goederen» lichamelijke roerende zaken beschouwd (geconsolideerde consumentenwet, artikel 59 bis). Wat de wet voor woningen wel behoudt, is een regel over aansprakelijkheid voor de schade die gebreken in een woning veroorzaken, tegenover wie beroepsmatig woningen bouwt of op de markt brengt (artikel 149).

De eerste weken: het bewijs, op volgorde

• Dateer alles. Foto's en video van de schade zoals ze zich voordoet, met de datum, en een notitie van wanneer ze voor het eerst is gezien. De akte geeft de andere datum die ertoe doet.
• Eerst een deskundige, dan een vakman. Een rapport van een architect of een technisch architect over de oorzaak, de ouderdom en de kosten van het gebrek, voordat er iets wordt hersteld. Dringend werk om verdere schade te voorkomen is in orde als het eerst wordt gefotografeerd.
• Meld het de verkoper schriftelijk. Een burofax met gewaarmerkte inhoud, die het gebrek beschrijft en wat u vordert. Opgesteld als verzoek om te onderhandelen is het ook wat de zes maanden schorst.
• Zoek naar wat de verkoper wist. De notulen van de eigenaarsvergaderingen, het verzekeringsdossier van de gemeenschap, facturen van eerdere herstellingen, de buren.
• Controleer de verzekeringen. Uw eigen woonverzekering en die van de gemeenschap kunnen de schade zelf dekken, wie er ook verantwoordelijk blijkt voor het gebrek.
• Tel de maanden. Als de weg de garantie voor verborgen gebreken is, ligt de vordering bij de rechter voordat de zesde maand om is.

Wat ons team vastgoedrecht doet

Vorderingen wegens bouwgebreken en tegen projectontwikkelaars horen bij onze vastgoedpraktijk op Tenerife en Fuerteventura, vanuit de kantoren in Costa Adeje en Corralejo. We lezen de akte en wat ervoor is gezegd, werken met de deskundige aan het rapport, versturen het verzoek dat de termijn schorst, en zeggen u duidelijk welke van de wegen nog openstaat en wat hij waard is. We spreken een plan en een honorarium af voordat er werk begint, en niemand kan beloven wat een deskundige zal vinden of een rechter zal beslissen. De dienst staat beschreven op onze pagina over vastgoedrecht, en de contactpagina vermeldt beide kantoren.

Veelgestelde vragen

Ik ontdekte het gebrek acht maanden na de akte. Is het te laat?

Voor de garantie voor verborgen gebreken wel: haar zes maanden lopen vanaf de levering en zijn niet terug te halen. Andere wegen kunnen nog openstaan. Is de woning ongeschikt om in te wonen, dan heeft de vordering wegens wanprestatie vijf jaar; heeft de verkoper het gebrek verborgen, dan heeft de vordering wegens bedrog er vier; en bij een gebouw van minder dan tien jaar oud kan er een vordering zijn tegen de projectontwikkelaar en de aannemer.

In de akte staat dat ik de woning «in de staat waarin ze zich bevindt» heb gekocht. Kan ik toch iets vorderen?

Ja, als het gebrek verborgen was en de verkoper ervan wist. Het Burgerlijk Wetboek laat partijen de garantie alleen uitsluiten wanneer de verkoper de gebreken niet kende. Wat de clausule wel wegneemt, is elke vordering voor gebreken die zichtbaar waren, of die een gewone bezichtiging aan het licht zou hebben gebracht.

Moet ik bewijzen dat de verkoper het wist?

Niet om een prijsverlaging te krijgen of de woning terug te geven: de verkoper staat in voor verborgen gebreken, ook als hij ze niet kende. U moet het wel bewijzen om schadevergoeding te krijgen, om een clausule te doorbreken die de garantie uitsluit, of om u op bedrog te beroepen.

Kan ik de woning houden en de herstelling vergoed krijgen?

De garantie geeft een evenredige verlaging van de prijs, vastgesteld door deskundigen, die niet altijd gelijk is aan de herstelrekening. De volledige herstelkosten en andere verliezen zijn schadevergoeding, en het Wetboek voegt die alleen aan de garantie toe wanneer de verkoper het wist en de koper de koop ongedaan maakt; daarbuiten worden ze gevorderd als wanprestatie of bedrog.

Mijn appartement is zes jaar oud. Kan ik de projectontwikkelaar aanspreken?

Voor constructieve gebreken wel: de bouwwet geeft tien jaar vanaf de oplevering van het werk, en twee jaar om te vorderen vanaf de dag waarop de schade optreedt. De termijn van drie jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid raken en die van één jaar voor de afwerking zijn dan al verstreken.

Algemene informatie over het Spaanse recht zoals het geldt in oktober 2026 (Burgerlijk Wetboek, artikelen 1101, 1124, 1265 tot 1270, 1301, 1462, 1484 tot 1490, 1964 en 1973; Ley 38/1999, artikelen 17 tot 19; geconsolideerde consumentenwet, artikelen 59 bis en 149; Ley Orgánica 1/2025, artikelen 5 en 7; Hooggerechtshof, Civiele Kamer, arresten 35/2010, 317/2015 en 123/2022), geen advies over een bepaalde aankoop: een vordering hangt af van haar akte, haar data en haar deskundigenrapport.