Vices cachés après l'achat d'un logement en Espagne : le piège des six mois et les autres voies

Vous avez signé l'acte en juin et emménagé dans l'appartement de Costa Adeje en juillet. En novembre, la première forte pluie traverse le plafond de la chambre. L'artisan que vous appelez soulève une bande de plaque de plâtre et découvre une tache qui a des années et qui a été repeinte plus d'une fois. Le vendeur vit à Düsseldorf et ne répond pas. Le droit espagnol donne à l'acheteur d'un logement un recours pour les défauts qui ne pouvaient pas se voir, et il laisse très peu de temps pour l'exercer : six mois, comptés à partir du jour où le bien a été remis, non du jour où l'humidité est apparue. En novembre, cinq sont déjà passés. Cette note explique ce recours et son horloge, ainsi que les voies qui restent quand l'horloge s'est arrêtée : l'inexécution du contrat, le dol, la responsabilité du promoteur dans un immeuble plus récent, et ce qu'une clause « en l'état » exclut et n'exclut pas. Les citations sont en espagnol, avec leur lecture en français.

Ce que le Code appelle un vice caché

L'obligation du vendeur figure dans le Code civil espagnol. Il doit répondre des défauts cachés de la chose vendue si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, s'ils la rendent impropre à l'usage auquel elle est destinée, ou s'ils diminuent tellement cet usage que l'acheteur, s'il les avait connus, ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un prix moindre (article 1484). Le même article trace la limite de l'autre côté : le vendeur ne répond pas de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, les défauts manifestes ou qui étaient visibles, ni de ceux qu'un acheteur expert aurait dû facilement reconnaître en raison de son métier.

Un défaut compte donc lorsqu'il existait avant la vente, ne pouvait pas se voir lors d'une visite normale et a de l'importance : une toiture qui fuit, une dalle qui bouge, des canalisations qui refoulent, de l'humidité cachée sous une peinture fraîche. Une porte rayée ou une cuisine fatiguée ne comptent pas. Et il compte que le vendeur en ait eu connaissance ou non. Le vendeur répond des vices cachés aunque los ignorase, même s'il les ignorait (article 1485).

Deux recours, et des dommages-intérêts si le vendeur savait

L'acheteur choisit entre deux choses. Il peut se retirer du contrat et récupérer les frais qu'il a payés, ou garder le logement et rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, faire réduire le prix d'un montant proportionnel, à dire d'experts (article 1486). La seconde est le choix habituel pour un logement : personne ne veut défaire un achat pour une toiture, et ce que le tribunal accorde est la part du prix que le défaut enlève, mesurée par un rapport d'expertise.

Les dommages-intérêts sont une autre affaire. Le Code ne les ajoute que lorsque le vendeur connaissait les défauts et s'est tu, et seulement si l'acheteur choisit de défaire la vente : además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión, il sera en outre indemnisé des dommages et préjudices, s'il opte pour la rescision. Le vendeur qui, de bonne foi, ne savait pas doit la réduction du prix, ou reprend le logement, et rien de plus.

Le piège des six mois

Le recours est de courte durée. Les actions de ces articles se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, s'éteindront au bout de six mois, comptés à partir de la remise de la chose vendue (article 1490). La remise est, en règle générale, le jour de l'acte notarié : sa signature vaut remise du bien, sauf si l'acte lui-même dit autre chose (article 1462). Le délai n'attend pas que le défaut se manifeste : une fuite qui apparaît avec les pluies d'automne dans un logement acheté au printemps arrive quand l'essentiel du temps est passé, et celle qui apparaît l'hiver suivant arrive trop tard.

Le Tribunal suprême y voit un délai de forclusion, non de prescription, et la différence est pratique. Un délai de prescription repart de zéro lorsque le débiteur reçoit une réclamation écrite (article 1973). Un délai de forclusion, non : dans les six mois, la demande doit être devant le tribunal, et une lettre au vendeur, si ferme soit-elle, ne l'a traditionnellement pas arrêté. Depuis le 3 avril 2025, une chose le fait. Avant d'agir en justice, les parties doivent tenter une négociation par l'un des moyens que la loi énumère, et la demande d'ouverture, si elle définit l'objet du litige, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones, interrompt la prescription ou suspend la forclusion des actions à compter de la date à laquelle la tentative de la communiquer à l'autre partie est établie (Ley Orgánica 1/2025, article 7). L'horloge se remet en marche s'il n'y a ni réunion ni réponse écrite dans les trente jours, et la suspension n'est pas un nouveau départ : quand elle prend fin, il ne reste que les jours qui manquaient. Notre note sur agir en justice en Espagne après la réforme de 2025 explique ces moyens ; ici, l'important est que la demande parte, bien rédigée et à la bonne adresse, avant la fin des six mois.

Six mois à compter des clés, non de la fuite. Si le défaut apparaît au cinquième mois, l'expert, la demande de négociation et l'action en justice doivent tenir dans ce qui reste.

Quand les six mois sont passés : les autres voies

La garantie des vices cachés n'est pas la seule chose dont dispose un acheteur. Laquelle des autres voies est ouverte dépend de la gravité du défaut, de ce que savait le vendeur et de l'âge de l'immeuble.

Quand le défaut est tout : l'aliud pro alio

Les tribunaux espagnols emploient un nom latin, « aliud pro alio », une chose pour une autre, pour le cas où ce qui a été livré est si impropre que le vendeur n'a pas réellement exécuté son obligation. Le Tribunal suprême l'a appliqué à un logement dans son arrêt 317/2015, du 2 juin. Un demi-sous-sol d'un village de la province de Málaga avait été transformé en appartement sans permis et vendu comme logement, avec un prêt hypothécaire et une police d'assurance qui le décrivaient tous deux comme une habitation. Aux premières pluies, il a été inondé. Le Tribunal a été bref : El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio, vendre comme logement une chose qui n'est pas habitable, c'est un aliud pro alio. La vente a été défaite et le prix restitué.

La voie compte à cause de son horloge. Dans un arrêt antérieur, le Tribunal avait dit que la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias, l'action pour inexécution, lorsqu'il existe un aliud pro alio, n'est pas soumise au délai de forclusion des actions en garantie (arrêt 35/2010, du 17 février). C'est une action ordinaire pour inexécution contractuelle, avec le délai général de cinq ans de l'article 1964 pour les contrats conclus depuis le 7 octobre 2015. Ses remèdes sont ceux de toute inexécution : la résolution de la vente au titre de l'article 1124, avec les dommages-intérêts de l'article 1101.

Elle a aussi ses limites, et la première se trouve dans l'arrêt de 2015 lui-même. La doctrine exige una completa frustración del fin del contrato, une frustration complète de la finalité du contrat. Une toiture qui peut être réparée est un vice caché, si chère que soit la réparation. Un logement où l'on ne peut pas vivre, légalement ou physiquement, est autre chose. Et le Tribunal écarte l'acheteur qui savait : lorsque l'acheteur avait connu et accepté le risque qui rendait le bien impropre, ce n'est pas l'inexécution du vendeur qui a causé le préjudice. Celui à qui l'on a signalé l'absence de permis et qui a acheté avec une remise ne sera pas entendu à dire qu'on lui a vendu une chose pour une autre. Ce à quoi ressemble une vérification des autorisations avant d'acheter se trouve dans notre note sur les permis de construire aux Canaries.

Si le vendeur savait

La connaissance change l'affaire de trois façons. Elle ajoute les dommages-intérêts au recours en garantie, comme le dit l'article 1486. Elle fait tomber la clause par laquelle l'acheteur renonce à la garantie, comme l'explique la section suivante. Et elle ouvre une action tout à fait différente : le dol. Il y a dol lorsqu'une partie amène l'autre à contracter con palabras o maquinaciones insidiosas, par des paroles ou des manœuvres insidieuses (article 1269), et le Tribunal suprême y inclut la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, la réticence dolosive de celui qui se tait ou n'avertit pas l'autre partie, contre le devoir d'informer qu'exige la bonne foi (arrêt 123/2022, du 16 février). Le dol grave permet à l'acheteur de faire annuler le contrat dans les quatre ans de sa consommation (article 1301). Le dol qui n'a fait qu'aggraver les conditions laisse subsister la vente et oblige le vendeur à verser des dommages-intérêts (article 1270).

Prouver ce que savait un vendeur est plus facile qu'il n'y paraît, parce que les immeubles gardent des traces. Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires mentionnent la fuite de l'appartement 3B et à qui l'on a demandé de la réparer. L'assureur de la copropriété a un dossier. L'artisan qui a repeint la tache a envoyé une facture. Le voisin du dessous se souvient des seaux. Rien de tout cela ne figure dans l'acte, et tout peut être demandé.

« En l'état » : ce que la clause exclut, et ce qu'elle ne peut pas exclure

Presque tous les actes de revente disent que l'acheteur connaît le bien et l'accepte dans son état actuel. Le Code permet aux parties d'exclure la garantie, à une condition dont les acheteurs entendent rarement parler : la règle selon laquelle le vendeur répond des vices cachés no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido, ne s'appliquera pas lorsque le contraire a été stipulé et que le vendeur ignorait les vices ou défauts cachés de ce qu'il a vendu (article 1485). Les deux éléments sont nécessaires. La clause protège le vendeur qui ne savait pas. Elle ne fait rien pour celui qui savait.

La clause a un second effet, plus discret. Tout ce que l'acheteur a vu, ou aurait vu avec une attention ordinaire, n'est plus caché. C'est l'argument en faveur d'une inspection technique avant le contrat privé, et non après : ce que trouve le technicien peut être négocié dans le prix, inscrit comme condition dans le contrat d'arras, ou devenir la raison de ne pas acheter. Les vérifications propres à cette étape figurent dans notre guide pour acheter un bien aux Canaries.

Un immeuble plus récent : les dix, trois et un an de la loi sur la construction

Si l'immeuble a été achevé au cours de la dernière décennie, il y a un autre défendeur, et ce n'est pas la personne qui vous a vendu l'appartement. La loi espagnole sur la construction fait répondre le promoteur, le constructeur et les architectes envers les propriétaires y los terceros adquirentes, et les tiers acquéreurs, des dommages matériels qui apparaissent dans des délais fixes comptés à partir de la réception des travaux : dix ans pour les défauts qui touchent la structure, trois pour les défauts des éléments de construction ou des installations qui laissent le logement en deçà des exigences d'habitabilité, et un pour les défauts de finition, qui incombe au seul constructeur (Ley 38/1999, article 17). L'action doit être engagée dans les deux ans de l'apparition du dommage, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, sans préjudice des actions qui peuvent subsister pour exiger des responsabilités pour inexécution contractuelle (article 18).

Pour le second acheteur d'un appartement qui a six ans, cela signifie que les fissures d'origine structurelle peuvent encore être réclamées au promoteur, avec derrière lui l'assurance décennale que la loi prévoit pour les dommages structurels (article 19), tandis qu'une étanchéité défaillante est déjà hors de ses trois ans. Ce que le premier acheteur d'un logement neuf peut exiger avant de payer se trouve dans notre note sur l'achat sur plan.

Une voie que les acheteurs attendent n'existe pas. La garantie légale que le droit de la consommation attache à ce que vend un professionnel n'atteint pas un logement, même lorsque le vendeur est une société. Pour cette partie de la loi sur les consommateurs, se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales, sont considérées comme des « biens » les choses mobilières corporelles (texte consolidé de la loi sur les consommateurs, article 59 bis). Ce que la loi conserve pour les logements, c'est une règle de responsabilité pour les dommages que causent les défauts d'un logement, à l'encontre de ceux qui construisent ou commercialisent des logements à titre professionnel (article 149).

Les premières semaines : les preuves, dans l'ordre

• Datez tout. Photographies et vidéo du dommage tel qu'il apparaît, avec la date, et une note du moment où il a été vu pour la première fois. L'acte donne l'autre date qui compte.
• Un expert avant un artisan. Un rapport d'un architecte ou d'un architecte technique sur la cause, l'ancienneté et le coût du défaut, avant toute réparation. Les travaux urgents pour éviter d'autres dégâts sont admis s'ils sont photographiés d'abord.
• Prévenez le vendeur par écrit. Un burofax avec certification du contenu, qui décrit le défaut et ce que vous réclamez. Rédigé comme une demande de négociation, c'est aussi ce qui suspend les six mois.
• Cherchez ce que savait le vendeur. Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires, le dossier d'assurance de la copropriété, les factures de réparations antérieures, les voisins.
• Vérifiez les assurances. Votre propre police habitation et celle de la copropriété peuvent couvrir le dommage lui-même, quel que soit le responsable du défaut.
• Comptez les mois. Si la voie est la garantie des vices cachés, la demande arrive au tribunal avant la fin du sixième mois.

Ce que fait notre équipe de droit immobilier

Les réclamations pour défauts de construction et contre les promoteurs font partie de notre pratique immobilière à Tenerife et à Fuerteventura, depuis les bureaux de Costa Adeje et de Corralejo. Nous lisons l'acte et ce qui a été dit avant lui, travaillons le rapport avec l'expert, envoyons la demande qui suspend le délai et vous disons clairement laquelle des voies reste ouverte et ce qu'elle vaut. Nous convenons d'un plan et d'honoraires avant le début de tout travail, et personne ne peut promettre ce qu'un expert trouvera ni ce qu'un tribunal décidera. Le service est décrit sur notre page de droit immobilier, et la page de contact indique les deux bureaux.

Questions fréquentes

J'ai découvert le défaut huit mois après la signature de l'acte. Est-il trop tard ?

Pour la garantie des vices cachés, oui : ses six mois courent à compter de la remise et ne se récupèrent pas. D'autres voies peuvent rester ouvertes. Si le logement est impropre à l'habitation, l'action pour inexécution contractuelle dispose de cinq ans ; si le vendeur a caché le défaut, l'action pour dol en a quatre ; et dans un immeuble de moins de dix ans, il peut y avoir une réclamation contre le promoteur et le constructeur.

L'acte dit que j'ai acheté le bien « en l'état ». Puis-je quand même réclamer ?

Oui, si le défaut était caché et que le vendeur le connaissait. Le Code civil ne laisse les parties exclure la garantie que lorsque le vendeur ignorait les défauts. Ce que la clause supprime bien, c'est toute réclamation pour des défauts qui étaient visibles, ou qu'une inspection ordinaire aurait révélés.

Dois-je prouver que le vendeur savait ?

Pas pour obtenir une réduction du prix ou pour rendre le logement : le vendeur répond des vices cachés même s'il les ignorait. Vous devez le prouver pour obtenir des dommages-intérêts, pour surmonter une clause qui exclut la garantie ou pour invoquer le dol.

Puis-je garder le logement et me faire payer la réparation ?

La garantie donne une réduction proportionnelle du prix, fixée par des experts, qui ne correspond pas toujours à la facture de la réparation. Le coût intégral de la réparation et les autres pertes sont des dommages-intérêts, et le Code ne les ajoute à la garantie que lorsque le vendeur savait et que l'acheteur défait la vente ; en dehors d'elle, ils se réclament au titre de l'inexécution contractuelle ou du dol.

Mon appartement a six ans. Puis-je agir contre le promoteur ?

Pour les défauts structurels, oui : la loi sur la construction donne dix ans à compter de la réception des travaux, et deux ans pour agir à partir du jour où le dommage apparaît. Le délai de trois ans pour les défauts qui touchent l'habitabilité et le délai d'un an pour les finitions seront déjà écoulés.

Information générale sur le droit espagnol en vigueur en octobre 2026 (Code civil, articles 1101, 1124, 1265 à 1270, 1301, 1462, 1484 à 1490, 1964 et 1973 ; Ley 38/1999, articles 17 à 19 ; texte consolidé de la loi sur les consommateurs, articles 59 bis et 149 ; Ley Orgánica 1/2025, articles 5 et 7 ; Tribunal suprême, chambre civile, arrêts 35/2010, 317/2015 et 123/2022), et non un conseil sur un achat en particulier : une réclamation dépend de son acte, de ses dates et de son rapport d'expertise.