在西班牙购房后的隐蔽瑕疵：六个月的陷阱和其他途径

您六月签了公证契据，七月搬进了阿德赫海岸的公寓。十一月，第一场大雨从卧室天花板渗了进来。您叫来的师傅掀开一条石膏板，发现一块有好几年的水渍，而且被粉刷过不止一次。卖方住在杜塞尔多夫，不回消息。西班牙法律给购房者一种针对看不见的瑕疵的救济，却只留下很短的时间去用它：六个月，从房屋交付之日起算，而不是从潮湿出现之日起算。到十一月，已经过去了五个月。本文解释这种救济和它的时钟，以及时钟走完之后还剩下的途径：违约、欺诈、较新建筑中开发商的责任，以及一条写着「按现状」的条款排除了什么、排除不了什么。引文为西班牙语，附中文释读。

法典所说的隐蔽瑕疵

卖方的义务写在西班牙《民法典》里。他要对所售之物的隐蔽瑕疵负责，si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella，即瑕疵使该物不适于其预定用途，或者使这种用途减损到买方如果知情就不会购买或者会少付价款的程度（第 1484 条）。同一条也从另一面划了界：卖方不对los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista负责，即明显的或者一看便知的瑕疵，也不对身为行家的买方凭其职业本应轻易识别的瑕疵负责。

因此，一项瑕疵要算数，须在出售之前就已存在，在正常看房时看不出来，而且有分量：漏水的屋顶、会动的楼板、倒灌的下水道、被新漆盖住的潮湿。一扇有划痕的门或者一间用旧的厨房不算。而且无论卖方是否知情，它都算数。卖方对隐蔽瑕疵负责，aunque los ignorase，即使他并不知道这些瑕疵（第 1485 条）。

两种救济，以及卖方知情时的损害赔偿

买方在两件事之间选择。他可以退出合同并收回已付的费用，或者保留房屋并rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos，即按专家的评定，把价款减去相应的比例（第 1486 条）。对住房来说，通常选后者：没有人愿意为一个屋顶而撤销一次购买，法院判给的是瑕疵带走的那部分价款，由鉴定报告来衡量。

损害赔偿是另一回事。只有在卖方知道瑕疵却保持沉默，而且买方选择撤销买卖时，法典才加上它：además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión，即如果他选择解除，还应赔偿其损害。确实不知情的卖方只须减价，或者收回房屋，仅此而已。

六个月的陷阱

这种救济很短命。这些条文规定的诉权se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida，即自所售之物交付起算，满六个月消灭（第 1490 条）。交付通常就是签署公证契据的那一天：签署契据即视为交付房屋，除非契据本身另有说明（第 1462 条）。期间不会等瑕疵自己显现：春天买的房子，秋雨时才出现的渗漏，来的时候大部分时间已经过去；到第二年冬天才出现的，就来得太晚了。

最高法院把它称为除斥期间，而不是诉讼时效，这个区别很实际。债务人收到书面催告时，诉讼时效重新起算（第 1973 条）。除斥期间则不然：必须在六个月之内把诉讼提到法院，给卖方的一封信，无论措辞多么坚决，历来都挡不住它。自 2025 年 4 月 3 日起，有一样东西可以。起诉之前，双方必须通过法律列举的某一种方式尝试协商，而开启协商的请求，只要写明争议事项，就interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones，即自有记录表明已尝试通知对方之日起，中断诉讼时效或者中止诉权的除斥期间（Ley Orgánica 1/2025 第 7 条）。如果三十天内既没有会面也没有书面答复，时钟就重新走动；而中止并不是重新开始：中止结束时，剩下的只是原来还没用完的那些天。我们关于2025 年改革之后在西班牙起诉的文章解释了这些方式；这里的要点是，请求必须在六个月届满之前发出，写得规范，寄到正确的地址。

六个月从拿到钥匙算起，而不是从漏水算起。如果瑕疵在第五个月出现，鉴定人、协商请求和起诉都得塞进剩下的时间里。

六个月过去之后：其他途径

隐蔽瑕疵担保并不是买方唯一的手段。其他途径中哪一条还开着，取决于瑕疵有多严重、卖方知道什么，以及建筑有多少年。

当瑕疵就是全部：aliud pro alio

西班牙法院用一个拉丁文名称「aliud pro alio」，即以此物代彼物，来指这样的情形：交付的东西如此不合用，以致卖方实际上并没有履行。最高法院在 6 月 2 日第 317/2015 号判决中把它适用于一处住房。马拉加省一个村庄里的一处半地下室，未经许可被改建成公寓，并作为住宅出售，抵押贷款和保险单都把它写成住宅。头几场雨一下，它就被淹了。法院说得很简短：El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio，即把不能居住的东西当作住宅出售，就是 aliud pro alio。买卖被撤销，价款被退还。

这条途径之所以重要，在于它的时钟。在更早的一份判决中，法院说过la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias，即存在 aliud pro alio 时的违约之诉，不受瑕疵担保诉权除斥期间的限制（2 月 17 日第 35/2010 号判决）。它是一项普通的违约之诉，对 2015 年 10 月 7 日以来订立的合同，适用第 1964 条规定的五年一般期间。它的救济与任何违约相同：依第 1124 条解除买卖，并依第 1101 条赔偿损害。

它也有界限，第一条就在 2015 年的那份判决里。判例要求una completa frustración del fin del contrato，即合同目的完全落空。可以修好的屋顶是隐蔽瑕疵，无论修理多么昂贵。在法律上或事实上无法居住的房屋，则是另一回事。法院还把知情的买方排除在外：如果买方已经知道并接受了使房屋不合用的风险，造成损害的就不是卖方的违约。被告知缺少许可、又以折扣价买下的人，再说自己被以此物代彼物，是不会被采信的。购房之前的许可核查是什么样子，见我们关于加那利群岛建筑许可的文章。

如果卖方知情

知情从三个方面改变案件。它在担保救济之外加上损害赔偿，如第 1486 条所说。它使买方放弃担保的条款失效，下一节会解释。它还打开一项完全不同的诉权：欺诈。一方con palabras o maquinaciones insidiosas，即以狡诈的言词或手段，诱使另一方订约的，构成欺诈（第 1269 条）；最高法院把la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe也包括在内，即违反诚信所要求的告知义务、保持沉默或者不提醒对方之人的恶意隐瞒（2 月 16 日第 123/2022 号判决）。严重的欺诈使买方可以在合同履行完毕后四年内请求撤销合同（第 1301 条）。只是使条件变差的欺诈，买卖继续有效，卖方须赔偿损害（第 1270 条）。

证明卖方知道什么，比听上去容易，因为建筑自己留有记录。业主大会的会议记录提到 3B 室的渗漏，以及请了谁去修。社区的保险公司有一份档案。粉刷水渍的师傅开过发票。楼下的邻居还记得那些水桶。这些都不在契据里，却都可以去要。

「按现状」：这条条款排除什么，又排除不了什么

几乎每一份二手房契据都写着，买方了解该房屋并按其现状接受。法典允许双方排除担保，但有一个买方很少听说的条件：卖方对隐蔽瑕疵负责的规则no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido，即在另有约定而且卖方不知道所售之物的隐蔽瑕疵时不适用（第 1485 条）。两个条件缺一不可。这条条款保护不知情的卖方，对知情的卖方毫无用处。

这条条款还有第二个、更不显眼的效果。买方看到的，或者以通常的注意本应看到的，就不再是隐蔽的。这正是在私人合同之前而不是之后做技术检查的理由：检查人员发现的问题可以谈进价格，可以作为条件写进定金合同（arras），也可以成为不买的理由。属于这一阶段的各项核查，见我们的加那利群岛购房指南。

较新的建筑：《建筑法》的十年、三年和一年

如果建筑是最近十年内完工的，就还有另一个被告，而且不是把公寓卖给您的那个人。西班牙《建筑法》规定，开发商、施工方和设计人员要对业主y los terceros adquirentes（即此后取得建筑或其一部分的第三人）负责，范围是自工程验收起算的固定期间内出现的物质损害：影响结构的瑕疵为十年，使房屋达不到宜居要求的建筑构件或设施瑕疵为三年，装修收尾的瑕疵为一年，后者只由施工方承担（Ley 38/1999 第 17 条）。诉讼必须在损害出现后两年内提起，sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual，即不妨碍为追究合同不履行责任而可能继续存在的诉权（第 18 条）。

对一套房龄六年的公寓的第二任买方来说，这意味着结构性原因的裂缝仍然可以向开发商主张，背后还有法律为结构损害规定的十年期保险（第 19 条），而失效的防水层已经超出了它的三年。新房的第一任买方在付款之前可以要求什么，见我们关于购买期房的文章。

买方期待的一条途径并不存在。消费者法附加于经营者所售之物的法定担保，并不及于住房，即使卖方是一家公司。就消费者法的这一部分而言，se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales，即「商品」是指有体动产（消费者法合并文本第 59 bis 条）。法律为住房保留的，是一条关于住房瑕疵所致损害的责任规则，针对的是以经营为业建造或销售住房的人（第 149 条）。

最初几周：证据，按顺序来

• 给一切标上日期。 损害出现时的照片和视频，带日期，并记下第一次发现的时间。契据给出另一个要紧的日期。
• 先找鉴定人，再找施工师傅。 在修理任何东西之前，请建筑师或技术建筑师就瑕疵的原因、存在时间和修复费用出具报告。为防止损害扩大的紧急施工可以做，但要先拍照。
• 书面通知卖方。 一份带内容证明的 burofax，说明瑕疵和您的请求。写成协商请求，它同时也是中止六个月期间的东西。
• 查找卖方知道什么。 业主大会的会议记录、社区的保险档案、以前修理的发票、邻居。
• 核对保险。 您自己的家庭保险和社区的保险可能会赔付损害本身，不论最后是谁对瑕疵负责。
• 数月份。 如果走的是隐蔽瑕疵担保这条路，诉讼要在第六个月结束之前提到法院。

我们的房产法律团队做什么

建筑瑕疵索赔和对开发商的索赔，是我们在特内里费和富埃特文图拉房产业务的一部分，由阿德赫海岸和科拉莱霍的办公室办理。我们阅读契据以及签署之前说过的话，同鉴定人一起完成报告，发出中止期间的请求，并明白告诉您哪一条途径还开着、值多少。我们在任何工作开始之前约定方案和费用，而且没有人能够承诺鉴定人会发现什么、法院会怎样判。这项服务见我们的房产法律页面，联系页面列有两处办公室。

常见问题

我在过户八个月之后才发现瑕疵。是不是太晚了？

对隐蔽瑕疵担保来说，是的：它的六个月从交付起算，无法挽回。其他途径可能还开着。如果房屋不适于居住，违约之诉有五年；如果卖方隐瞒了瑕疵，欺诈之诉有四年；而在不满十年的建筑里，还可能向开发商和施工方索赔。

契据上写着我「按现状」购买。我还能索赔吗？

能，只要瑕疵是隐蔽的，而且卖方知情。《民法典》只在卖方不知道瑕疵时才允许双方排除担保。这条条款真正去掉的，是对看得见的瑕疵、或者普通检查就能发现的瑕疵的任何索赔。

我必须证明卖方知情吗？

要求减价或退回房屋时不必：即使卖方不知道，他也要对隐蔽瑕疵负责。要获得损害赔偿、要越过排除担保的条款，或者要主张欺诈，就必须证明。

我能保留房屋并让对方支付修理费吗？

担保给的是由专家评定的按比例减价，它并不总是等于修理账单。全部修理费用和其他损失属于损害赔偿，而法典只在卖方知情且买方撤销买卖时才把它加到担保上；在此之外，它们要以违约或欺诈为由主张。

我的公寓有六年了。我能向开发商索赔吗？

结构性瑕疵可以：《建筑法》给的是自工程验收起十年，以及自损害出现之日起两年的索赔期间。影响宜居性的瑕疵的三年期间和装修收尾的一年期间，到那时已经过了。

以上是关于 2026 年 10 月现行西班牙法律的一般信息（《民法典》第 1101、1124、1265 至 1270、1301、1462、1484 至 1490、1964 和 1973 条；Ley 38/1999 第 17 至 19 条；消费者法合并文本第 59 bis 条和第 149 条；Ley Orgánica 1/2025 第 5 条和第 7 条；最高法院民事庭第 35/2010、317/2015 和 123/2022 号判决），不是针对任何具体购房的意见：一项索赔取决于它的契据、它的日期和它的鉴定报告。