スペインで住宅を買った後の隠れた瑕疵：六か月の罠とほかの道

あなたは六月に公正証書に署名し、七月にコスタ・アデヘのマンションに入居しました。十一月、最初の大雨が寝室の天井から漏れてきます。呼んだ職人が石膏ボードを一枚めくると、何年も前からの染みが見つかり、しかも一度ならず塗り直されています。売主はデュッセルドルフに住んでいて、返事をしません。スペイン法は、住宅の買主に、見ることのできなかった欠陥についての救済を与えていますが、それを使える時間はごくわずかです。六か月、しかも湿気が現れた日からではなく、物件が引き渡された日から数えます。十一月には、そのうち五か月がすでに過ぎています。この記事では、この救済とその時計、そして時計が止まったあとに残る道、つまり契約不履行、詐欺、比較的新しい建物でのデベロッパーの責任、さらに「現状有姿」の条項が何を排除し何を排除しないかを説明します。引用はスペイン語で、日本語の読みを添えています。

民法典が隠れた瑕疵と呼ぶもの

売主の義務はスペイン民法典にあります。売主は売った物の隠れた瑕疵について責任を負います。si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella、つまり、瑕疵がその物を予定された用途に適さないものにする場合、または、買主が知っていたなら取得しなかったか、より低い代金しか払わなかったであろうほどにその用途を損なう場合です（第 1484 条）。同じ条文は反対側にも線を引いています。売主は los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista、つまり明白な瑕疵や見える状態にあった瑕疵については責任を負わず、専門家である買主が職業柄たやすく気づくはずだった瑕疵についても同様です。

したがって、瑕疵が問題になるのは、売買の前から存在し、通常の内見では見えず、しかも重要である場合です。雨漏りする屋根、動く床スラブ、逆流する排水、新しい塗装の下に隠された湿気。傷のついたドアや使い古した台所は当たりません。そして売主がそれを知っていたかどうかは問いません。売主は隠れた瑕疵について aunque los ignorase、つまり知らなかったとしても責任を負います（第 1485 条）。

二つの救済、そして売主が知っていた場合の損害賠償

買主は二つのうちから選びます。契約から離脱して支払った費用を取り戻すか、住宅を保持したうえで rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos、つまり鑑定人の判断により、代金を相応の額だけ減らしてもらうかです（第 1486 条）。住宅では後者がふつうです。屋根一つのために購入を白紙に戻したい人はいませんし、裁判所が認めるのは、瑕疵が奪う代金の部分を鑑定書で測ったものです。

損害賠償は別の話です。民法典がこれを加えるのは、売主が瑕疵を知りながら黙っていた場合で、しかも買主が売買を解消することを選んだときだけです。además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión、つまり解除を選ぶなら、さらに損害の賠償を受ける、というものです。本当に知らなかった売主は、代金の減額に応じるか住宅を引き取るかで、それ以上は負いません。

六か月の罠

この救済は短命です。これらの条文の訴権は se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida、つまり売った物の引渡しから数えて六か月で消滅します（第 1490 条）。引渡しは原則として公正証書の日です。公正証書への署名は、証書自体に別の定めがないかぎり、物件の引渡しとみなされます（第 1462 条）。この期間は瑕疵が姿を現すのを待ってくれません。春に買った住宅で秋の雨とともに現れる雨漏りは、時間の大半が過ぎたころにやって来ますし、翌年の冬に現れるものは間に合いません。

最高裁判所はこれを消滅時効ではなく除斥期間と呼んでおり、この違いは実務的です。消滅時効は、債務者が書面による請求を受け取ると新たに進行を始めます（第 1973 条）。除斥期間はそうではありません。六か月のうちに訴えが裁判所に出されていなければならず、売主あての手紙は、どれほど強い文面でも、従来は期間を止めませんでした。2025 年 4 月 3 日からは、止めるものが一つあります。訴えを起こす前に、当事者は法律が挙げる手段のいずれかで交渉を試みなければならず、その開始を求める申入れは、争いの対象を特定していれば、interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones、つまり相手方への通知の試みが記録された日から、時効を中断し、または訴権の除斥期間を停止します（Ley Orgánica 1/2025 第 7 条）。三十日以内に会合も書面による回答もなければ時計は再び動き出し、停止は振り出しに戻ることではありません。停止が終わったとき、残っているのは残っていた日数だけです。2025 年改正後のスペインでの訴訟についての当事務所の記事がこれらの手段を説明しています。ここで大切なのは、六か月が終わる前に、きちんと作成された申入れを正しい宛先に出すことです。

六か月は鍵を受け取った日からで、雨漏りの日からではありません。瑕疵が五か月目に現れたら、鑑定人、交渉の申入れ、訴えのすべてを残りの期間に収めなければなりません。

六か月が過ぎたら：ほかの道

隠れた瑕疵の担保責任は、買主が持つ唯一のものではありません。ほかの道のどれが開いているかは、瑕疵の重大さ、売主が知っていたこと、建物の築年数によって決まります。

瑕疵がすべてであるとき：aliud pro alio

スペインの裁判所は、引き渡されたものがあまりに不適合で、売主が実際には履行していないといえる場合を、ラテン語で「aliud pro alio」、つまり「ある物の代わりに別の物」と呼びます。最高裁判所は 6 月 2 日の第 317/2015 号判決で、これを住宅に適用しました。マラガ県のある村の半地下が、許可なくマンションに改装され、住宅として売られました。住宅ローンも保険証券も、それを住宅と記載していました。最初の雨で浸水しました。裁判所の言葉は短いものでした。El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio、つまり、居住できない物を住宅として売ることは aliud pro alio である、と。売買は解消され、代金は返還されました。

この道が重要なのは、その時計のためです。それ以前の判決で裁判所は、la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias、つまり aliud pro alio がある場合の不履行に基づく訴えは、担保責任の訴権の除斥期間に服さない、と述べていました（2 月 17 日の第 35/2010 号判決）。これは通常の契約不履行の訴えで、2015 年 10 月 7 日以降に結ばれた契約については、第 1964 条の一般的な五年の期間が適用されます。救済はあらゆる不履行と同じで、第 1124 条による売買の解除と、第 1101 条による損害賠償です。

限界もあり、その第一は 2015 年の判決そのものにあります。判例が求めるのは una completa frustración del fin del contrato、つまり契約の目的が完全に達せられないことです。修理できる屋根は、修理がどれほど高くついても、隠れた瑕疵です。法律上または物理的に住むことのできない住宅は、別のものです。そして裁判所は、知っていた買主を除外します。物件を不適合にしていた危険を買主が知り、受け入れていたなら、損害を生じさせたのは売主の不履行ではありません。許可がないことを告げられ、値引きを受けて買った人が、別の物を売られたと主張しても聞き入れられません。購入前の許可の確認がどのようなものかは、カナリア諸島の建築許可についての当事務所の記事にあります。

売主が知っていた場合

知っていたことは、事件を三つの点で変えます。第 1486 条が言うとおり、担保責任の救済に損害賠償を加えます。次の節で説明するとおり、買主が担保責任を放棄する条項を無力にします。そして、まったく別の訴えを開きます。詐欺です。一方の当事者が con palabras o maquinaciones insidiosas、つまり狡猾な言葉や策略によって他方に契約を結ばせるとき、詐欺があります（第 1269 条）。最高裁判所はそこに la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe、つまり信義誠実が求める情報提供義務に反して、黙っている者や相手方に警告しない者の故意の沈黙も含めています（2 月 16 日の第 123/2022 号判決）。重大な詐欺があれば、買主は契約の完了から四年以内に契約の取消しを求めることができます（第 1301 条）。条件を悪くしただけの詐欺は、売買を有効なまま残し、売主に損害賠償を義務づけます（第 1270 条）。

売主が何を知っていたかを立証するのは、思うより簡単です。建物は記録を残すからです。区分所有者集会の議事録には、3B 号室の雨漏りと、誰に修理を頼んだかが書かれています。管理組合の保険会社には記録があります。染みを塗りつぶした職人は請求書を出しています。下の階の隣人はバケツのことを覚えています。どれも公正証書には書かれていませんが、どれも求めることができます。

「現状有姿」：この条項が排除するもの、排除できないもの

中古物件の公正証書のほとんどは、買主が物件を知っており、現状のまま受け入れると述べています。民法典は当事者が担保責任を排除することを認めていますが、買主がめったに耳にしない条件が一つあります。売主が隠れた瑕疵について責任を負うという規則は no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido、つまり反対の合意があり、かつ売主が売った物の隠れた瑕疵を知らなかったときには適用されない、というものです（第 1485 条）。両方が必要です。この条項は知らなかった売主を守ります。知っていた売主には何の役にも立ちません。

この条項には、もう一つ、より静かな効果があります。買主が見たもの、あるいは通常の注意を払えば見えたはずのものは、もはや隠れてはいません。これが、私署契約の後ではなく前に技術的な検査を行う理由です。検査人が見つけたことは、価格の交渉に使い、手付契約（arras）に条件として書き込み、あるいは買わない理由にすることができます。この段階に属する確認事項は、カナリア諸島での不動産購入についての当事務所のガイドにあります。

比較的新しい建物：建築法の十年、三年、一年

建物がこの十年のうちに完成したのであれば、もう一人の被告がいます。それはあなたにマンションを売った人ではありません。スペインの建築法は、デベロッパー、施工者、設計者に、所有者 y los terceros adquirentes（つまり、その後に建物またはその一部を取得する第三者）に対して、工事の引渡しから数える一定の期間内に現れた物的損害について責任を負わせています。構造に関わる瑕疵は十年、住宅を居住性の要件に満たないものにする建築部材や設備の瑕疵は三年、仕上げの瑕疵は一年で、最後のものは施工者だけが負います（Ley 38/1999 第 17 条）。訴えは損害が現れてから二年以内に起こさなければならず、sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual、つまり契約不履行による責任を求めるために存続しうる訴権を妨げない、とされています（第 18 条）。

築六年のマンションを二番目に買った人にとって、これは、構造に由来するひび割れはなおデベロッパーに請求でき、その背後には法律が構造上の損害のために定める十年保険がある（第 19 条）一方で、防水層の不具合はすでに三年の外にある、ということを意味します。新築住宅の最初の買主が支払いの前に何を求められるかは、未完成物件の購入についての当事務所の記事にあります。

買主が期待する道の一つは、存在しません。事業者が売る物に消費者法が結びつけている法定保証は、売主が会社であっても、住宅には及びません。消費者法のその部分については、se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales、つまり「物品」とは有体動産をいう、とされています（消費者法統合法文 第 59 bis 条）。法律が住宅のために残しているのは、住宅の瑕疵が引き起こす損害についての責任の規則で、事業として住宅を建設または販売する者に対するものです（第 149 条）。

最初の数週間：証拠を、順番に

• すべてに日付をつける。 損害が現れた状態の写真と動画を日付とともに残し、最初に気づいた日を書き留めてください。もう一つの大切な日付は公正証書が示します。
• 職人より先に鑑定人。 何かを修理する前に、建築士または技術建築士に、瑕疵の原因、古さ、費用についての報告書を作ってもらいます。被害の拡大を防ぐ緊急の工事は、先に写真を撮っておけば差し支えありません。
• 売主に書面で知らせる。 内容証明つきの burofax で、瑕疵と請求の内容を記します。交渉の申入れとして作成すれば、六か月を停止させるものにもなります。
• 売主が知っていたことを探す。 区分所有者集会の議事録、管理組合の保険の記録、以前の修理の請求書、隣人。
• 保険を確認する。 ご自身の住宅保険と管理組合の保険が、瑕疵の責任が最終的に誰にあるかにかかわらず、損害そのものを補償することがあります。
• 月を数える。 隠れた瑕疵の担保責任の道を取るなら、訴えは六か月目が終わる前に裁判所に出します。

当事務所の不動産チームがすること

建築上の欠陥に関する請求やデベロッパーに対する請求は、テネリフェとフエルテベントゥラでの当事務所の不動産業務の一部で、コスタ・アデヘとコラレホの事務所で扱っています。私たちは公正証書とその前に交わされた言葉を読み、鑑定人とともに報告書を仕上げ、期間を停止させる申入れを送り、どの道がまだ開いていて、それがどれほどの価値を持つかを率直にお伝えします。どんな作業も始める前に計画と報酬を取り決めます。そして、鑑定人が何を見つけるか、裁判所がどう判断するかは、誰にも約束できません。業務の内容は当事務所の不動産法のページに、二つの事務所はお問い合わせページにあります。

よくある質問

購入の完了から八か月後に瑕疵を見つけました。もう遅いですか。

隠れた瑕疵の担保責任については、はい。その六か月は引渡しから進み、取り戻せません。ほかの道はまだ開いているかもしれません。住宅が住むのに適さないなら、契約不履行の訴えには五年あります。売主が瑕疵を隠していたなら、詐欺の訴えには四年あります。そして築十年未満の建物なら、デベロッパーと施工者に対する請求がありえます。

公正証書には「現状有姿」で買ったと書いてあります。それでも請求できますか。

はい、瑕疵が隠れており、売主がそれを知っていたなら請求できます。民法典が担保責任の排除を認めるのは、売主が瑕疵を知らなかった場合だけです。この条項が実際に取り除くのは、見えていた瑕疵や、通常の検査でわかったはずの瑕疵についての請求です。

売主が知っていたことを私が立証しなければなりませんか。

代金の減額を受けたり住宅を返したりするためには、必要ありません。売主は知らなかったとしても隠れた瑕疵について責任を負います。損害賠償を得るため、担保責任を排除する条項を乗り越えるため、あるいは詐欺を主張するためには、立証が必要です。

住宅を保持したまま、修理代を払ってもらえますか。

担保責任が与えるのは、鑑定人が算定する代金の相応の減額で、修理の請求額と同じになるとはかぎりません。修理費の全額やその他の損失は損害賠償であり、民法典がそれを担保責任に加えるのは、売主が知っていて、かつ買主が売買を解消する場合だけです。それ以外では、契約不履行または詐欺として請求します。

私のマンションは築六年です。デベロッパーに請求できますか。

構造上の瑕疵については、はい。建築法は工事の引渡しから十年を与え、損害が現れた日から二年の請求期間を与えています。居住性に関わる瑕疵の三年の期間と、仕上げの一年の期間は、すでに過ぎているでしょう。

2026 年 10 月現在のスペイン法（民法典第 1101 条、第 1124 条、第 1265 条から第 1270 条、第 1301 条、第 1462 条、第 1484 条から第 1490 条、第 1964 条、第 1973 条、Ley 38/1999 第 17 条から第 19 条、消費者法統合法文 第 59 bis 条および第 149 条、Ley Orgánica 1/2025 第 5 条および第 7 条、最高裁判所民事部の第 35/2010 号、第 317/2015 号、第 123/2022 号判決）についての一般的な情報であり、個別の購入についての助言ではありません。請求は、その公正証書、日付、鑑定書によって決まります。