Versteckte Mängel nach dem Hauskauf in Spanien: die Sechs-Monats-Falle und die anderen Wege

Sie haben die Kaufurkunde im Juni unterschrieben und sind im Juli in die Wohnung in Costa Adeje eingezogen. Im November kommt der erste starke Regen durch die Schlafzimmerdecke. Der Handwerker, den Sie rufen, hebt einen Streifen Gipskarton an und findet einen Fleck, der Jahre alt ist und mehr als einmal überstrichen wurde. Der Verkäufer lebt in Düsseldorf und antwortet nicht. Das spanische Recht gibt dem Käufer einer Wohnung einen Rechtsbehelf für Mängel, die nicht zu sehen waren, und es lässt sehr wenig Zeit, ihn zu nutzen: sechs Monate, gerechnet ab dem Tag, an dem die Immobilie übergeben wurde, nicht ab dem Tag, an dem die Feuchtigkeit auftrat. Im November sind fünf davon vorbei. Dieser Beitrag erklärt diesen Rechtsbehelf und seine Uhr sowie die Wege, die bleiben, wenn die Uhr abgelaufen ist: die Nichterfüllung des Vertrags, die Arglist, die Haftung des Bauträgers bei einem neueren Gebäude, und was eine Klausel «gekauft wie gesehen» ausschließt und was nicht. Zitate stehen auf Spanisch, mit der Lesart auf Deutsch.

Was das Gesetzbuch einen versteckten Mangel nennt

Die Pflicht des Verkäufers steht im spanischen Zivilgesetzbuch, dem Código Civil. Er haftet für die versteckten Mängel der verkauften Sache, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, wenn sie diese für den Gebrauch, für den sie bestimmt ist, untauglich machen oder diesen Gebrauch so sehr mindern, dass der Käufer sie, hätte er die Mängel gekannt, nicht erworben oder weniger dafür bezahlt hätte (Artikel 1484). Derselbe Artikel zieht die Grenze auf der anderen Seite: Der Verkäufer haftet nicht für los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, offenkundige oder sichtbare Mängel, und auch nicht für solche, die ein fachkundiger Käufer aufgrund seines Berufs leicht hätte erkennen müssen.

Ein Mangel zählt also, wenn er vor dem Verkauf vorhanden war, bei einer normalen Besichtigung nicht zu sehen war und Gewicht hat: ein undichtes Dach, eine Geschossdecke, die sich bewegt, Abflüsse, die sich zurückstauen, Feuchtigkeit hinter frischer Farbe. Eine zerkratzte Tür oder eine abgenutzte Küche zählt nicht. Und er zählt unabhängig davon, ob der Verkäufer von ihm wusste. Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel aunque los ignorase, auch wenn er sie nicht kannte (Artikel 1485).

Zwei Rechtsbehelfe, und Schadensersatz, wenn der Verkäufer es wusste

Der Käufer wählt zwischen zwei Dingen. Er kann vom Vertrag zurücktreten und die Kosten zurückverlangen, die er gezahlt hat, oder die Wohnung behalten und rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, den Preis um einen verhältnismäßigen Betrag mindern lassen, nach dem Urteil von Sachverständigen (Artikel 1486). Das Zweite ist bei einer Wohnung die übliche Wahl: Niemand will einen Kauf wegen eines Dachs rückgängig machen, und was das Gericht zuspricht, ist der Teil des Preises, den der Mangel wegnimmt, bemessen durch ein Sachverständigengutachten.

Schadensersatz ist etwas anderes. Das Gesetzbuch gewährt ihn nur, wenn der Verkäufer die Mängel kannte und schwieg, und nur, wenn der Käufer sich dafür entscheidet, den Kauf rückgängig zu machen: además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión, außerdem wird er für die Schäden und Nachteile entschädigt, wenn er sich für die Aufhebung entscheidet. Ein Verkäufer, der es ehrlich nicht wusste, schuldet die Preisminderung oder nimmt die Wohnung zurück, und nichts weiter.

Die Falle der sechs Monate

Der Rechtsbehelf ist kurzlebig. Die Klagen aus diesen Artikeln se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, erlöschen nach sechs Monaten, gerechnet ab der Übergabe der verkauften Sache (Artikel 1490). Übergabe ist in der Regel der Tag der notariellen Urkunde: Ihre Unterzeichnung gilt als Übergabe der Immobilie, sofern sich aus der Urkunde selbst nichts anderes ergibt (Artikel 1462). Die Frist wartet nicht darauf, dass der Mangel sich zeigt: Ein Leck, das mit dem Herbstregen in einer im Frühjahr gekauften Wohnung auftritt, kommt, wenn der größte Teil der Zeit verstrichen ist, und eines, das im folgenden Winter auftritt, kommt zu spät.

Der Oberste Gerichtshof nennt sie eine Ausschlussfrist, keine Verjährungsfrist, und der Unterschied ist praktisch. Eine Verjährungsfrist beginnt neu, wenn der Schuldner eine schriftliche Forderung erhält (Artikel 1973). Eine Ausschlussfrist nicht: Innerhalb der sechs Monate muss die Klage bei Gericht sein, und ein Brief an den Verkäufer, so bestimmt er auch ist, hat sie herkömmlich nicht aufgehalten. Seit dem 3. April 2025 tut das eine Sache. Vor einer Klage müssen die Parteien eine Verhandlung auf einem der Wege versuchen, die das Gesetz aufzählt, und der Antrag, sie zu eröffnen, wenn er den Streitgegenstand bestimmt, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones, unterbricht die Verjährung oder hemmt die Ausschlussfrist der Klagen ab dem Tag, an dem der Versuch, ihn der anderen Partei mitzuteilen, dokumentiert ist (Ley Orgánica 1/2025, Artikel 7). Die Uhr läuft wieder, wenn es innerhalb von dreißig Tagen weder ein Treffen noch eine schriftliche Antwort gibt, und die Hemmung ist kein Neubeginn: Wenn sie endet, bleiben nur die Tage, die noch übrig waren. Unser Beitrag über das Klagen in Spanien nach der Reform von 2025 erklärt diese Wege; hier kommt es darauf an, dass der Antrag hinausgeht, sauber formuliert und an die richtige Adresse, bevor die sechs Monate enden.

Sechs Monate ab den Schlüsseln, nicht ab dem Leck. Tritt der Mangel im fünften Monat auf, müssen der Sachverständige, der Verhandlungsantrag und die Klage in das passen, was übrig ist.

Wenn die sechs Monate vorbei sind: die anderen Wege

Die Gewährleistung für versteckte Mängel ist nicht das Einzige, was ein Käufer hat. Welcher der anderen Wege offensteht, hängt davon ab, wie schwer der Mangel ist, was der Verkäufer wusste und wie alt das Gebäude ist.

Wenn der Mangel das Ganze ist: aliud pro alio

Die spanischen Gerichte verwenden einen lateinischen Namen, «aliud pro alio», eine Sache für eine andere, für den Fall, dass das Gelieferte so untauglich ist, dass der Verkäufer in Wahrheit nicht erfüllt hat. Der Oberste Gerichtshof wandte ihn in seinem Urteil 317/2015 vom 2. Juni auf eine Wohnung an. Ein Halbkeller in einem Dorf der Provinz Málaga war ohne Genehmigung zu einer Wohnung umgebaut und als Wohnraum verkauft worden, mit einer Hypothek und einer Versicherungspolice, die ihn beide als Wohnung beschrieben. Mit den ersten Regenfällen wurde er überschwemmt. Das Gericht war knapp: El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio, eine Sache als Wohnung zu verkaufen, die nicht bewohnbar ist, ist aliud pro alio. Der Kauf wurde rückgängig gemacht und der Preis zurückgezahlt.

Der Weg ist wegen seiner Uhr wichtig. In einem früheren Urteil hatte das Gericht gesagt, dass la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias, die Klage wegen Nichterfüllung, wenn ein aliud pro alio vorliegt, nicht der Ausschlussfrist der Gewährleistungsklagen unterliegt (Urteil 35/2010 vom 17. Februar). Es ist eine gewöhnliche Klage wegen Vertragsverletzung, mit der allgemeinen Frist von fünf Jahren des Artikels 1964 für Verträge, die seit dem 7. Oktober 2015 geschlossen wurden. Ihre Rechtsfolgen sind die jeder Nichterfüllung: die Auflösung des Kaufs nach Artikel 1124, mit Schadensersatz nach Artikel 1101.

Er hat auch Grenzen, und die erste steht im Urteil von 2015 selbst. Die Lehre verlangt una completa frustración del fin del contrato, eine vollständige Vereitelung des Vertragszwecks. Ein Dach, das repariert werden kann, ist ein versteckter Mangel, so teuer die Reparatur auch sein mag. Eine Wohnung, in der man rechtlich oder tatsächlich nicht wohnen kann, ist etwas anderes. Und das Gericht schließt den Käufer aus, der Bescheid wusste: Hatte der Käufer das Risiko, das die Immobilie untauglich machte, gekannt und hingenommen, so ist es nicht die Vertragsverletzung des Verkäufers, die den Schaden verursacht hat. Wer auf die fehlende Genehmigung hingewiesen wurde und mit Preisnachlass gekauft hat, wird nicht damit gehört, man habe ihm eine Sache für eine andere verkauft. Wie eine Genehmigungsprüfung vor dem Kauf aussieht, steht in unserem Beitrag über Baugenehmigungen auf den Kanarischen Inseln.

Wenn der Verkäufer es wusste

Das Wissen verändert den Fall auf drei Arten. Es fügt dem Rechtsbehelf der Gewährleistung den Schadensersatz hinzu, wie Artikel 1486 sagt. Es bringt die Klausel zu Fall, mit der der Käufer auf die Gewährleistung verzichtet, wie der nächste Abschnitt erklärt. Und es eröffnet eine ganz andere Klage: die Arglist. Arglist liegt vor, wenn eine Partei die andere con palabras o maquinaciones insidiosas, mit hinterlistigen Worten oder Machenschaften, zum Vertragsschluss verleitet (Artikel 1269), und der Oberste Gerichtshof zählt dazu la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, das arglistige Verschweigen dessen, der schweigt oder die andere Partei nicht warnt, entgegen der Aufklärungspflicht, die Treu und Glauben verlangt (Urteil 123/2022 vom 16. Februar). Schwere Arglist erlaubt dem Käufer, den Vertrag innerhalb von vier Jahren nach seinem Vollzug für nichtig erklären zu lassen (Artikel 1301). Arglist, die nur die Bedingungen verschlechtert hat, lässt den Kauf bestehen und verpflichtet den Verkäufer zum Schadensersatz (Artikel 1270).

Zu beweisen, was ein Verkäufer wusste, ist leichter, als es klingt, denn Gebäude führen Buch. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen erwähnen das Leck in Wohnung 3B und wer mit der Reparatur beauftragt wurde. Der Versicherer der Gemeinschaft hat eine Akte. Der Handwerker, der den Fleck überstrichen hat, hat eine Rechnung geschickt. Der Nachbar darunter erinnert sich an die Eimer. Nichts davon steht in der Urkunde, und alles kann angefordert werden.

«Gekauft wie gesehen»: was die Klausel ausschließt und was sie nicht ausschließen kann

Fast jede Urkunde über einen Weiterverkauf sagt, dass der Käufer die Immobilie kennt und sie in ihrem gegenwärtigen Zustand annimmt. Das Gesetzbuch erlaubt den Parteien, die Gewährleistung auszuschließen, mit einer Bedingung, von der Käufer selten hören: Die Regel, dass der Verkäufer für versteckte Mängel haftet, no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido, gilt nicht, wenn das Gegenteil vereinbart wurde und der Verkäufer die versteckten Mängel des Verkauften nicht kannte (Artikel 1485). Beides ist nötig. Die Klausel schützt den Verkäufer, der es nicht wusste. Für den, der es wusste, tut sie nichts.

Die Klausel hat eine zweite, leisere Wirkung. Was der Käufer gesehen hat oder bei gewöhnlicher Sorgfalt gesehen hätte, ist nicht mehr versteckt. Das ist das Argument für eine technische Begutachtung vor dem privaten Vertrag, nicht danach: Was der Gutachter findet, kann in den Preis eingehandelt, als Bedingung in den Arras-Vertrag geschrieben oder zum Grund werden, nicht zu kaufen. Die Prüfungen, die in diese Phase gehören, stehen in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln.

Ein neueres Gebäude: die zehn, drei und ein Jahre des Baugesetzes

Wurde das Gebäude im letzten Jahrzehnt fertiggestellt, gibt es einen weiteren Beklagten, und es ist nicht die Person, die Ihnen die Wohnung verkauft hat. Das spanische Baugesetz lässt den Bauträger, den Bauunternehmer und die Architekten gegenüber den Eigentümern y los terceros adquirentes, und den späteren Erwerbern, für Sachschäden haften, die innerhalb fester Fristen ab der Abnahme des Bauwerks auftreten: zehn Jahre für Mängel, die die Tragstruktur betreffen, drei für Mängel der Bauteile oder der Anlagen, durch die die Wohnung die Anforderungen an die Bewohnbarkeit nicht erfüllt, und eines für Mängel am Ausbau, das allein den Bauunternehmer trifft (Ley 38/1999, Artikel 17). Die Klage muss innerhalb von zwei Jahren nach Auftreten des Schadens erhoben werden, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, unbeschadet der Klagen, die fortbestehen können, um Haftung wegen Vertragsverletzung geltend zu machen (Artikel 18).

Für den Zweitkäufer einer sechs Jahre alten Wohnung bedeutet das, dass Risse statischen Ursprungs noch gegenüber dem Bauträger geltend gemacht werden können, mit der Zehnjahresversicherung im Rücken, die das Gesetz für Schäden an der Tragstruktur vorsieht (Artikel 19), während eine mangelhafte Abdichtung bereits außerhalb ihrer drei Jahre liegt. Was der Erstkäufer einer neuen Wohnung vor der Zahlung verlangen kann, steht in unserem Beitrag über den Kauf vom Plan.

Ein Weg, den Käufer erwarten, fehlt. Die gesetzliche Gewährleistung, die das Verbraucherrecht an das knüpft, was ein Unternehmen verkauft, erfasst keine Wohnung, auch wenn der Verkäufer eine Gesellschaft ist. Für diesen Teil des Verbrauchergesetzes se consideran “bienes” a las cosas muebles corporales, gelten als «Waren» bewegliche körperliche Sachen (konsolidiertes Verbrauchergesetz, Artikel 59 bis). Was das Gesetz für Wohnungen beibehält, ist eine Regel über die Haftung für Schäden, die Mängel einer Wohnung verursachen, gegenüber denen, die Wohnungen gewerblich bauen oder vermarkten (Artikel 149).

Die ersten Wochen: Beweise, der Reihe nach

• Datieren Sie alles. Fotos und Video des Schadens, so wie er auftritt, mit Datum, und eine Notiz, wann er zum ersten Mal gesehen wurde. Die Urkunde liefert das andere Datum, auf das es ankommt.
• Erst der Sachverständige, dann der Handwerker. Ein Gutachten eines Architekten oder eines technischen Architekten über Ursache, Alter und Kosten des Mangels, bevor irgendetwas repariert wird. Dringende Arbeiten, um weiteren Schaden zu verhindern, sind in Ordnung, wenn vorher fotografiert wird.
• Informieren Sie den Verkäufer schriftlich. Ein Burofax mit beglaubigtem Inhalt, das den Mangel und Ihre Forderung beschreibt. Als Verhandlungsantrag formuliert, ist es zugleich das, was die sechs Monate hemmt.
• Suchen Sie nach dem, was der Verkäufer wusste. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Versicherungsakte der Gemeinschaft, Rechnungen über frühere Reparaturen, die Nachbarn.
• Prüfen Sie die Versicherungen. Ihre eigene Wohnungsversicherung und die der Gemeinschaft können den Schaden selbst decken, wer auch immer sich als verantwortlich für den Mangel erweist.
• Zählen Sie die Monate. Ist der Weg die Gewährleistung für versteckte Mängel, geht die Klage vor Ende des sechsten Monats bei Gericht ein.

Was unser Team für Immobilienrecht tut

Ansprüche wegen Baumängeln und gegen Bauträger gehören zu unserer immobilienrechtlichen Praxis auf Teneriffa und Fuerteventura, von den Büros in Costa Adeje und Corralejo aus. Wir lesen die Urkunde und das, was vor ihr gesagt wurde, arbeiten mit dem Sachverständigen am Gutachten, versenden den Antrag, der die Frist hemmt, und sagen Ihnen offen, welcher der Wege noch offensteht und was er wert ist. Wir vereinbaren einen Plan und ein Honorar, bevor irgendeine Arbeit beginnt, und niemand kann versprechen, was ein Sachverständiger finden oder ein Gericht entscheiden wird. Die Leistung ist auf unserer Seite zum Immobilienrecht beschrieben, und die Kontaktseite nennt beide Büros.

Häufige Fragen

Ich habe den Mangel acht Monate nach der Beurkundung entdeckt. Ist es zu spät?

Für die Gewährleistung für versteckte Mängel ja: Ihre sechs Monate laufen ab der Übergabe und lassen sich nicht zurückholen. Andere Wege können noch offenstehen. Ist die Wohnung zum Wohnen untauglich, hat die Klage wegen Vertragsverletzung fünf Jahre; hat der Verkäufer den Mangel verschwiegen, hat die Klage wegen Arglist vier; und bei einem Gebäude, das weniger als zehn Jahre alt ist, kann es einen Anspruch gegen den Bauträger und den Bauunternehmer geben.

In der Urkunde steht, ich hätte die Immobilie «wie gesehen» gekauft. Kann ich trotzdem Ansprüche stellen?

Ja, wenn der Mangel versteckt war und der Verkäufer ihn kannte. Der Código Civil lässt die Parteien die Gewährleistung nur ausschließen, wenn der Verkäufer die Mängel nicht kannte. Was die Klausel tatsächlich beseitigt, ist jeder Anspruch wegen Mängeln, die sichtbar waren oder die eine gewöhnliche Besichtigung gezeigt hätte.

Muss ich beweisen, dass der Verkäufer es wusste?

Nicht, um eine Preisminderung zu erhalten oder die Wohnung zurückzugeben: Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel, auch wenn er sie nicht kannte. Beweisen müssen Sie es, um Schadensersatz zu erhalten, um eine Klausel zu überwinden, die die Gewährleistung ausschließt, oder um sich auf Arglist zu stützen.

Kann ich die Wohnung behalten und mir die Reparatur bezahlen lassen?

Die Gewährleistung gibt eine verhältnismäßige Minderung des Preises, von Sachverständigen bemessen, die nicht immer der Reparaturrechnung entspricht. Die vollen Reparaturkosten und sonstige Verluste sind Schadensersatz, und das Gesetzbuch fügt ihn der Gewährleistung nur hinzu, wenn der Verkäufer Bescheid wusste und der Käufer den Kauf rückgängig macht; außerhalb davon werden sie als Vertragsverletzung oder Arglist geltend gemacht.

Meine Wohnung ist sechs Jahre alt. Kann ich gegen den Bauträger vorgehen?

Bei Mängeln an der Tragstruktur ja: Das Baugesetz gibt zehn Jahre ab der Abnahme des Bauwerks und zwei Jahre für die Geltendmachung ab dem Tag, an dem der Schaden auftritt. Die Dreijahresfrist für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen, und die Einjahresfrist für den Ausbau sind dann bereits abgelaufen.

Allgemeine Information zum spanischen Recht mit Stand Oktober 2026 (Código Civil, Artikel 1101, 1124, 1265 bis 1270, 1301, 1462, 1484 bis 1490, 1964 und 1973; Ley 38/1999, Artikel 17 bis 19; konsolidiertes Verbrauchergesetz, Artikel 59 bis und 149; Ley Orgánica 1/2025, Artikel 5 und 7; Oberster Gerichtshof, Zivilkammer, Urteile 35/2010, 317/2015 und 123/2022), keine Beratung zu einem bestimmten Kauf: Ein Anspruch hängt von seiner Urkunde, seinen Daten und seinem Sachverständigengutachten ab.