Acheter un bar ou un commerce dans le sud de Tenerife : le traspaso, le bail et la licence, étape par étape

L'annonce dit « se traspasa » : un bar à deux rues de la plage à Los Cristianos, 85 000 €, « licence, terrasse, stock et personnel compris ». Le conseiller du vendeur a un contrat de deux pages tout prêt et les clés peuvent changer de mains vendredi. Ce que ce prix achète est moins net que l'annonce. Le local appartient à un bailleur à qui personne n'a rien demandé. Les trois salariés ont des droits qui ne dépendent pas du contrat. La mairie et le conseil insulaire ont le bar dans leurs registres sous un autre nom. Et les impôts et les cotisations que le vendeur n'a pas payés peuvent suivre l'affaire jusqu'à son nouveau propriétaire. Cette note parcourt un traspaso dans le sud de Tenerife dans l'ordre où la loi le regarde : ce qui est vendu, le bail, le personnel, les dettes, le titre d'exploitation, la terrasse et le contrat lui-même. Les règles sont les mêmes à Fuerteventura ; les mairies citées sont des exemples. Les citations sont en espagnol, suivies de leur lecture en français.

« Traspaso » : un mot pour trois opérations

Dans l'usage courant, un traspaso est la vente d'une affaire en activité par celui qui loue le local : l'acheteur paie les installations, le stock et la clientèle, et reprend le bail. En droit, ce sont deux contrats à la fois, une vente d'éléments d'actif et une cession du bail, et chacun a ses règles.

La deuxième opération a le même aspect vue de la rue et n'est pas la même : acheter la société qui exploite le bar. Si l'affaire appartient à une société à responsabilité limitée et que vous achetez ses parts, le bail, le titre d'exploitation et les contrats de travail ne bougent pas, car le locataire, le titulaire et l'employeur restent la société. Ses dettes y restent aussi, celles qui figurent dans les comptes et celles dont personne n'a parlé. Cette note suit la première opération ; dans la seconde, les questions sont les mêmes, et les réponses se trouvent dans les livres de la société et dans les garanties que donne le vendeur des parts.

La troisième est la plus ancienne. Pour les baux de locaux commerciaux conclus avant le 9 mai 1985, la loi sur les baux urbains maintient en vie les règles de la loi de 1964, traspaso compris, avec des délais propres sur la durée du bail par la suite (troisième disposition transitoire). Un locataire installé derrière le même comptoir depuis le début des années quatre-vingt détient peut-être encore l'un de ces contrats. Il faut le lire selon ses propres termes avant de parler de prix.

D'abord le bail : lisez-le avant de parler du prix

Pour la loi, la location d'un bar ou d'une boutique est un bail pour un usage autre que l'habitation, et ces baux se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — sont régis par la volonté des parties, à défaut par le titre III de la loi et, à titre supplétif, par le Code civil (article 4.3). L'ordre compte. Ce que la loi dit de la cession du bail ne s'applique que si le contrat est muet, et un contrat peut écarter les règles de la loi, même si l'exclusion deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos — doit être faite expressément pour chacune d'elles (article 4.4).

Quand le contrat est muet, la loi favorise le locataire. Lorsqu'une activité professionnelle est exercée dans le local, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador — le locataire peut sous-louer le bien ou céder le bail sans avoir besoin du consentement du bailleur (article 32.1). Le bailleur reçoit deux choses en échange. L'une est de l'argent : une hausse du loyer en vigueur del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada — de 20 pour cent en cas de cession du bail ou de sous-location de la totalité du bien (article 32.2) ; sur un loyer de 2 400 € par mois, cela fait 480 € de plus, soit 2 880 €. L'autre est une notification : la cession et la sous-location deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado — doivent être notifiées au bailleur, d'une manière qui en laisse la preuve, dans le délai d'un mois à compter de leur conclusion (article 32.4). Une cession faite en violation de cet article permet au bailleur de résilier le bail (article 35).

En pratique, beaucoup de baux rédigés pour le bailleur excluent l'article 32 et exigent son accord écrit pour toute cession. Il n'y a alors pas de traspaso sans le bailleur, et la conversation avec lui est la première étape, non la dernière. Elle vaut souvent la peine de toute façon. Ce que l'acheteur reçoit par cession, c'est le contrat du vendeur tel qu'il est, avec les années qui lui restent, sa clause de révision du loyer et ses garanties. La loi ne fixe aucune durée minimale pour ces baux : si le contrat prend fin dans dix-huit mois, le droit de l'acheteur d'être là prend fin aussi. Un nouveau bail signé directement avec le bailleur, assez long pour amortir le prix, est souvent la meilleure issue.

Trois points plus modestes relèvent de la même lecture. Le dépôt de garantie légal de ces baux est de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — de deux mois de loyer dans un bail pour un usage autre que l'habitation (article 36.1) —, et le vendeur voudra récupérer le sien : convenez de qui le remplace. Toute caution bancaire ou personnelle donnée par le vendeur lui est propre, et le bailleur en demandera une autre à l'acheteur. Et deux droits que la loi donne au locataire d'un local commercial, celui d'être préféré si le bailleur vend le local (article 31) et celui d'être indemnisé dans certains cas lorsque le terme arrive dans un local où l'on a vendu au public pendant les cinq dernières années (article 34), comptent parmi les règles que les contrats excluent le plus souvent : vérifiez si le vôtre les a encore.

Le personnel vient avec l'affaire

Les salariés ne font pas partie du prix et ne peuvent pas être laissés hors de l'opération. Le Statut des travailleurs dit que le changement de titulaire d'une entreprise ne met pas fin par lui-même à la relation de travail, quedando el nuevo empresario subrogado en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior — le nouvel employeur étant subrogé dans les droits et obligations de l'ancien en matière de travail et de Sécurité sociale (article 44.1). La règle s'applique chaque fois que ce qui change de mains est una entidad económica que mantenga su identidad — une entité économique qui conserve son identité (article 44.2). Le même bar, avec la même cuisine et les mêmes tables, se décrit difficilement autrement.

Ainsi, le serveur embauché en 2014 garde son ancienneté de 2014, son salaire, son contrat et la convention collective applicable le jour de la transmission (article 44.4). Et de ce que le vendeur a laissé impayé, les deux répondent : vendeur et acheteur responderán solidariamente durante tres años de las obligaciones laborales nacidas con anterioridad a la transmisión y que no hubieran sido satisfechas — répondent solidairement pendant trois ans des obligations de travail nées avant la transmission et non acquittées (article 44.3). Heures supplémentaires impayées, congés payés, une prime jamais réglée : le salarié peut les réclamer à l'un comme à l'autre.

Le vendeur doit aussi informer les salariés, ou leurs représentants lorsqu'il y en a, suffisamment tôt avant la transmission : sa date, ses motifs, ses conséquences pour eux et les mesures prévues ; l'acheteur doit la même information à son propre personnel (article 44.6 à 44.8). Une clause par laquelle le vendeur promet de remettre l'affaire « libre de personnel » ne neutralise pas l'article entre les salariés et l'acheteur ; elle décide seulement qui paie si la promesse n'est pas tenue. Ce qu'un nouvel employeur doit dès le premier jour figure dans notre note sur l'embauche d'un premier salarié.

Sécurité sociale : la dette sans la limite des trois ans

Les trois ans du Statut valent pour les salaires et les autres dettes de travail. Les cotisations sont une autre affaire. La loi générale de la Sécurité sociale rend celui qui succède dans la titularité d'une affaire solidairement responsable avec l'ancien titulaire, et cette responsabilité se extiende a la totalidad de las deudas generadas con anterioridad al hecho de la sucesión — s'étend à la totalité des dettes nées avant la succession (article 142.1) ; il en va de même des prestations causées avant elle (article 168.2). La limite est le délai ordinaire de prescription, quatre ans (article 24), non les trois du Statut, et la réclamation contre le successeur comprend le principal, les majorations et les intérêts (règlement de recouvrement de la Sécurité sociale, article 13.3).

L'article 168.2 ajoute que des certificats garantissant l'acheteur contre cette responsabilité seront réglementés ; nous ne les avons pas trouvés dans le règlement de recouvrement, lu en entier pour cette note. Ce qu'un acheteur demande en pratique, c'est le certificat de la Trésorerie générale de la Sécurité sociale attestant que le vendeur est à jour de ses cotisations, délivré aussi près que possible de la signature, avec les reçus de cotisation de la dernière année. C'est une preuve de ce qui était enregistré ce jour-là, et une raison de plus de retenir une partie du prix pendant un temps.

Dettes fiscales : le certificat à demander avant de signer

La loi générale fiscale (Ley General Tributaria) a la même idée et une porte de sortie. Ceux qui succèdent, à quelque titre que ce soit, dans la titularité ou l'exercice d'une affaire sont solidairement responsables por las obligaciones tributarias contraídas del anterior titular y derivadas de su ejercicio — des obligations fiscales contractées par l'ancien titulaire et nées de son exercice —, y compris les retenues qu'il a pratiquées, ou aurait dû pratiquer, et n'a pas reversées (article 42.1.c). Acheter des éléments épars n'est pas une succession : la règle n'atteint pas ceux qui acquièrent des éléments isolés, sauf si les acquisitions permitan la continuación de la explotación o actividad — permettent la poursuite de l'exploitation ou de l'activité.

La porte de sortie est un certificat. Celui qui entend acheter une affaire peut, previa la conformidad del titular actual — avec l'accord préalable du titulaire actuel —, demander à l'administration fiscale un certificat détaillé des dettes, sanctions et responsabilités qui en découlent. L'administration a trois mois pour le délivrer. S'il énumère des dettes, la responsabilité de l'acheteur se limite à celles-ci. S'il revient vierge, ou ne vient pas du tout dans les trois mois, el solicitante quedará exento de la responsabilidad a la que se refiere dicho artículo — le demandeur est exonéré de la responsabilité visée par cet article (article 175.2). Sans demande, la responsabilité est plus large : elle atteint les dettes non encore liquidées et les sanctions non encore prononcées (règlement général de recouvrement, article 125.4).

Deux détails de ce règlement décident si le certificat vaut quelque chose. Le premier est le moment : No producirán efecto las certificaciones, cualquiera que sea su contenido, si la fecha de presentación de la solicitud para su expedición resultase posterior a la de adquisición — les certificats ne produisent aucun effet, quel que soit leur contenu, si la demande a été déposée après la date de l'acquisition (article 125.2). Demandé le lundi qui suit la remise des clés, il ne protège personne. Le second compte surtout aux Canaries : l'exonération ou la limitation jouent únicamente respecto de las deudas para cuya liquidación sea competente la Administración de la que se solicita la certificación — uniquement pour les dettes dont la liquidation relève de l'administration à laquelle le certificat est demandé (article 125.3). L'IGIC, l'impôt indirect des îles, est géré et recouvré par les autorités canariennes, non par l'agence de l'État (Ley 20/1991, article 62). Un certificat de l'agence fiscale de l'État ne dit donc rien de l'IGIC impayé : la demande va aux deux et, par la même logique, à la mairie pour ses propres taxes.

Trois mois, c'est long pour un vendeur pressé. Les réponses habituelles sont un contrat sous seing privé qui subordonne la signature définitive aux certificats, ou une signature avec une partie du prix retenue jusqu'à leur arrivée. Signer d'abord et demander ensuite est la seule séquence que le règlement exclut.

Le titre d'exploitation : personne ne l'achète, mais la mairie doit être informée

Aux Canaries, l'ouverture et l'exploitation de locaux tels qu'un bar ou un restaurant relèvent de la loi sur les activités classées de 2011 (Ley 7/2011). Son régime général est une communication préalable déposée par l'exploitant ; une licence n'est nécessaire que pour les activités qu'énumère un décret du gouvernement canarien (article 5.1). Dans les deux cas, le titre survit au changement de propriétaire : La transmisión de la instalación o actividad no exigirá nueva solicitud de licencia de actividad clasificada — la transmission de l'installation ou de l'activité n'exige pas de nouvelle demande de licence d'activité classée (article 33.1), et le changement de titulaire d'une activité soumise à communication préalable suit la même règle (article 34.3).

Ce que la loi exige en revanche, c'est une communication. L'ancien titulaire ou le nouveau doit informer par écrit l'organe qui a accordé la licence en el plazo de un mes desde que se hubiera formalizado el cambio en la titularidad — dans le délai d'un mois à compter de la formalisation du changement de titulaire —, avec une copie du document par lequel la transmission a été faite (article 33.2). Si personne ne le fait, l'ancien et le nouveau titulaire serán responsables, de forma solidaria, de cualquier obligación y responsabilidad dimanante de la licencia — sont solidairement responsables de toute obligation et responsabilité découlant de la licence — entre la transmission et le jour où elle est communiquée (article 33.3).

Chaque mairie a son formulaire. Le guichet électronique d'Arona, tel qu'il se lisait le 4 octobre 2026, propose une démarche pour communiquer la transmission du titre d'une activité classée : elle se dépose en ligne, avec une copie authentique du document de transmission et, pour les restaurants et les bars, une copie de la déclaration de changement de titulaire déposée auprès du Cabildo de Tenerife. Ce second dépôt existe parce que servir à manger et à boire au public est aussi une activité touristique aux Canaries, déclarée au conseil insulaire en vertu d'un décret de 2010 (Decreto 90/2010). D'autres mairies, dont Adeje, reçoivent la même communication par leurs propres guichets : demandez avant de signer quels documents veut la vôtre.

Une communication ne transmet que ce qui existe. Si le vendeur n'a jamais déposé la communication ni détenu la licence, ou si le bar s'est doté depuis d'une cuisine, d'une terrasse fermée ou d'une sonorisation que le titre n'a jamais couvertes, l'acheteur reprend une activité sans couverture. Un changement substantiel exige de nouveau la même procédure (article 5.4) ; exploiter un local sans la licence ou la communication préalable est une infraction très grave (article 62.1), punie d'une amende de 15 001 à 30 000 € (article 66.1), et la fermeture du local dépourvu de titre est ordonnée indépendamment de toute amende, quelle que soit la régularisation qui suive (article 65.2). Demandez à voir le titre et comparez-le à ce qui existe réellement : l'activité, la capacité d'accueil, les horaires, la musique.

La terrasse est une autorisation à part

Les tables sur le trottoir sont sur le domaine public, et le droit de les y installer est une autorisation municipale distincte, liée à l'activité et non au prix du traspaso. À Arona, la demande exige que l'activité dispose déjà de sa licence ou de sa déclaration, et le demandeur constitue un dépôt et paie la redevance fixée par l'ordonnance fiscale de la commune. Avant de payer pour « la terrasse », demandez par écrit à la mairie si l'autorisation est en vigueur, au nom de qui, et ce qu'elle exige d'un nouveau titulaire. Une terrasse sur le sol privé d'un centre commercial ou d'un ensemble résidentiel est une autre affaire : la réponse est alors dans le bail et dans les règles de la copropriété à qui appartient le sol.

Le contrat : ce que couvre le prix et ce que promet le vendeur

Une fois le bail, le personnel, les dettes et le titre vérifiés, le contrat de vente peut dire ce qu'il vend. Un inventaire signé par les deux parties, avec le stock compté le dernier jour. Une liste de ce que le vendeur ne peut pas vendre parce que cela ne lui appartient pas : la machine à café prêtée par le fournisseur, la caisse en location, le contrat de bière avec son exclusivité. Et les dettes du vendeur envers ses fournisseurs, qui ne passent pas à l'acheteur par la seule vente : un débiteur peut être remplacé par un autre, pero no sin el consentimiento del acreedor — mais non sans le consentement du créancier (Code civil, article 1205). Les fournisseurs ont pourtant tendance à frapper à la porte qui est ouverte ; c'est pourquoi le contrat doit dire que le vendeur répond de tout ce qui précède la date de remise, et comment l'acheteur est couvert s'il ne le fait pas.

Vient ensuite la clause qui protège ce qui a été payé. Celui qui achète une clientèle s'attend à ce que le vendeur ne rouvre pas en face. Les contrats obligent non seulement à ce qu'ils disent mais a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley — à toutes les conséquences qui, selon leur nature, sont conformes à la bonne foi, à l'usage et à la loi (Code civil, article 1258), et le Tribunal suprême a lu cet article dans la vente d'un fonds : le devoir du vendeur de ne pas concurrencer ce qu'il a vendu l'oblige même quand le contrat se tait, pendant le temps nécessaire et dans la zone où il exerçait (arrêt 303/2016, du 9 mai 2016). Une clause vaut tout de même mieux qu'un procès sur ce que veut dire « le temps nécessaire » : ce que le vendeur ne peut pas faire, dans quelle zone, pendant combien de temps, et ce qu'il paie s'il le fait.

L'argent suit le même ordre. La somme versée à l'acceptation de l'offre constitue en général des arras, et le type d'arras décide de ce qui est perdu si l'une des parties se retire ; notre note sur le contrat d'arras a été écrite pour les logements et la logique est la même. Le contrat doit subordonner la signature définitive à l'accord du bailleur ou au nouveau bail, aux certificats et à la régularité du titre, et retenir une partie du prix pendant les mois où les anciennes dettes ont coutume d'apparaître.

Qui doit être informé, et quand

Les impôts de l'opération, en un paragraphe

La manière dont le prix est imposé dépend de ce qui est vendu, et c'est une question pour le conseiller fiscal avant que le prix soit fixé, non après. Dans les grandes lignes : la transmission d'un ensemble d'éléments qui forme una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios — une unité économique autonome chez le cédant, capable d'exercer une activité d'entreprise par ses propres moyens — n'est pas soumise à l'IGIC (Ley 20/1991, article 9.1.º), alors qu'une simple cession de biens ou de droits, sans l'organisation qui en fait une affaire, l'est. Un traspaso peut tomber d'un côté ou de l'autre de cette ligne, et ce que chaque partie doit ensuite dans ses propres impôts en découle.

Avant de signer : une liste de contrôle

• Lisez d'abord le bail. La clause de cession, la durée restante, la révision du loyer et les garanties ; parlez au bailleur avant l'échéance fixée par le vendeur, non après.
• Demandez les certificats fiscaux avant toute transmission. À l'agence de l'État et à l'agence canarienne, avec l'accord signé du vendeur ; gardez la preuve du dépôt et sa date.
• Obtenez par écrit la situation auprès de la Sécurité sociale. Le certificat de la Trésorerie et les reçus de cotisation de la dernière année.
• Dressez la liste des salariés. Contrats, ancienneté, salaires et réclamations en cours ; veillez à ce qu'ils soient informés à temps.
• Voyez le titre d'exploitation. Licence ou communication préalable, l'activité couverte, la capacité et la musique ; comparez-le au local.
• Traitez la terrasse à part. Autorisation en vigueur, titulaire, redevance payée.
• Mettez-le dans le contrat. Inventaire, matériel appartenant à des tiers, qui paie les dettes antérieures, la clause de non-concurrence, les conditions de la signature définitive et la partie du prix retenue.

Un traspaso remet un comptoir, un bail, une équipe et un passé. Le prix se convient pour les trois premiers et doit être protégé contre le quatrième.

Ce que fait notre équipe de droit commercial

Les achats d'entreprises, les transmissions et les traspasos font partie de notre pratique commerciale à Tenerife et à Fuerteventura. Nous lisons le bail et parlons au bailleur, demandons les certificats avec le vendeur, vérifions le titre d'exploitation au regard du local, examinons le dossier du personnel et rédigeons le contrat avec ses conditions et ses retenues. Ceux qui préfèrent détenir l'affaire par l'intermédiaire d'une société trouveront les étapes dans notre note sur la création d'une SL. La consultation est payante, sur devis préalable, et personne ne peut promettre ce que décideront un bailleur, une inspection ou une mairie. Le service est décrit sur notre page de droit commercial, et la page de contact indique les horaires des deux bureaux, Costa Adeje et Corralejo.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il empêcher le traspaso ?

Cela dépend du bail. Si le contrat ne dit rien, la loi permet au locataire de le céder sans accord, avec une hausse de 20 pour cent du loyer et une notification dans le délai d'un mois. Beaucoup de baux excluent cette règle et exigent l'accord écrit du bailleur ; il n'y a alors pas de cession sans lui, et un nouveau bail est en général la réponse pratique.

Dois-je garder les salariés ?

Oui, si ce que vous reprenez est l'affaire en activité. Le nouveau titulaire prend la place de l'ancien dans les contrats de travail, avec leur ancienneté et leur salaire, et répond solidairement avec le vendeur pendant trois ans des dettes de travail nées avant la transmission. Les dettes de Sécurité sociale suivent l'affaire sans cette limite.

Les dettes fiscales du vendeur peuvent-elles m'être réclamées ?

Oui, celles qui découlent de l'affaire, sauf si vous avez demandé le certificat avant d'acheter. Un certificat sans dettes, ou non délivré dans les trois mois, libère l'acheteur ; celui qui est demandé après l'acquisition ne produit aucun effet. Aux Canaries, demandez-le à l'agence de l'État et à l'agence canarienne, car chaque certificat ne couvre que les impôts de l'administration qui le délivre.

La licence est-elle comprise dans le prix ?

Le titre d'exploitation n'exige pas de nouvelle demande lorsque l'affaire change de mains, mais le changement doit être communiqué par écrit à la mairie dans le délai d'un mois, et les restaurants et les bars sont en outre déclarés au Cabildo. Si le local ne correspond pas à ce que couvre le titre, le problème est celui de l'acheteur dès le premier jour.

Vaut-il mieux acheter la société plutôt que l'affaire ?

C'est un autre achat. Le bail, le titre et le personnel restent où ils sont, de sorte qu'en règle générale il n'y a pas de cession à notifier, même si certains baux traitent un changement de contrôle comme tel ; mais toutes les dettes de la société y restent, y compris celles que personne n'a énumérées. La voie qui convient à un bar ou à une boutique donnés dépend de son bail, de ses livres et de ses impôts.

Information générale sur le droit espagnol et canarien en vigueur en octobre 2026 (Ley 29/1994, art. 4, 31 à 36 et troisième disposition transitoire ; Statut des travailleurs, art. 44 ; loi générale de la Sécurité sociale, art. 24, 142 et 168, et son règlement de recouvrement, art. 13 ; loi générale fiscale, art. 42 et 175, et son règlement de recouvrement, art. 125 ; Ley 20/1991, art. 9 et 62 ; Ley canarienne 7/2011, art. 5, 33, 34, 62, 65 et 66, et Decreto 90/2010 ; Code civil, art. 1205 et 1258 ; Tribunal suprême, chambre civile, arrêt 303/2016), et non un conseil sur un achat en particulier : un traspaso dépend de son bail, de son local et de ses papiers.