Comprar un bar o una tienda en el sur de Tenerife: el traspaso, el alquiler y la licencia, paso a paso

El anuncio dice «se traspasa»: un bar a dos calles de la playa en Los Cristianos, 85.000 €, «licencia, terraza, existencias y personal incluidos». El asesor del vendedor tiene preparado un contrato de dos páginas y las llaves pueden cambiar de manos el viernes. Lo que compra ese precio es menos ordenado que el anuncio. El local es de un arrendador al que nadie ha preguntado. Los tres empleados tienen derechos que no dependen del contrato. El ayuntamiento y el cabildo tienen el bar anotado a otro nombre. Y los impuestos y las cotizaciones que el vendedor dejó sin pagar pueden seguir al negocio hasta su nuevo dueño. Esta nota recorre un traspaso en el sur de Tenerife en el orden en que lo mira la ley: qué se vende, el arrendamiento, el personal, las deudas, el título de la actividad, la terraza y el contrato mismo. Las reglas son las mismas en Fuerteventura; los ayuntamientos que se nombran son ejemplos.

«Traspaso» es una palabra para tres operaciones

En el uso corriente, un traspaso es la venta de un negocio en marcha por quien tiene alquilado el local: el comprador paga las instalaciones, las existencias y la clientela, y se queda con el arrendamiento. Para la ley son dos contratos a la vez, una compraventa de bienes y una cesión del arrendamiento, y cada uno tiene sus reglas.

La segunda operación parece la misma desde la calle y no lo es: comprar la sociedad que explota el bar. Si el negocio es de una sociedad limitada y usted compra sus participaciones, el arrendamiento, el título de la actividad y los contratos de trabajo no se mueven, porque el arrendatario, el titular y el empleador siguen siendo la sociedad. También siguen dentro sus deudas, las que constan en la contabilidad y las que nadie ha mencionado. Esta nota sigue la primera operación; en la segunda las preguntas son las mismas, y las respuestas están en los libros de la sociedad y en las garantías que dé quien vende las participaciones.

La tercera es la más antigua. Para los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene vivas las normas de la ley de 1964, traspaso incluido, con plazos propios sobre cuánto dura después el arrendamiento (disposición transitoria tercera). Quien lleva detrás del mismo mostrador desde principios de los ochenta puede tener todavía uno de esos contratos. Hay que leerlo en sus propios términos antes de hablar de precio.

Primero, el arrendamiento: léalo antes de hablar del precio

Para la Ley, el alquiler de un bar o de una tienda es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y esos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (artículo 4.3). El orden importa. Lo que la Ley dice sobre la cesión del contrato solo se aplica cuando el contrato calla, y el contrato puede apartar las reglas de la Ley, aunque la exclusión deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos (artículo 4.4).

Cuando el contrato calla, la Ley favorece al arrendatario. Si en el local se ejerce una actividad empresarial, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (artículo 32.1). El arrendador recibe dos cosas a cambio. Una es dinero: una subida de la renta en vigor del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada (artículo 32.2); con una renta de 2.400 € al mes son 480 € más, 2.880 €. La otra es un aviso: la cesión y el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado (artículo 32.4). Una cesión hecha sin respetar ese artículo permite al arrendador resolver el contrato (artículo 35).

En la práctica, muchos contratos redactados para el arrendador excluyen el artículo 32 y exigen su consentimiento por escrito para cualquier cesión. Entonces no hay traspaso sin el arrendador, y la conversación con él es el primer paso, no el último. A menudo conviene tenerla de todos modos. Lo que el comprador recibe por cesión es el contrato del vendedor tal como está, con los años que le quedan, su cláusula de actualización de la renta y sus garantías. La Ley no fija una duración mínima para estos arrendamientos: si el contrato termina dentro de dieciocho meses, también termina el derecho del comprador a estar allí. Un contrato nuevo firmado directamente con el arrendador, con plazo suficiente para recuperar el precio, suele ser el mejor resultado.

Tres puntos menores caben en la misma lectura. La fianza legal de estos arrendamientos es de dos mensualidades de renta, de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 36.1), y el vendedor querrá recuperar la suya: pacten quién la repone. Cualquier aval bancario o garantía personal que diera el vendedor es suyo, y el arrendador pedirá otro al comprador. Y dos derechos que la Ley da al arrendatario de un local, el de adquisición preferente si el arrendador vende el local (artículo 31) y el de ser indemnizado en ciertos casos cuando termina el plazo en un local donde se ha vendido al público durante los últimos cinco años (artículo 34), están entre las reglas que los contratos excluyen con más frecuencia: compruebe si el suyo todavía los conserva.

El personal viene con el negocio

Los empleados no forman parte del precio ni pueden quedar fuera de la operación. El Estatuto de los Trabajadores dice que el cambio de titularidad de una empresa no extingue por sí mismo la relación laboral, quedando el nuevo empresario subrogado en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior (artículo 44.1). La regla se aplica siempre que lo que cambia de manos sea una entidad económica que mantenga su identidad (artículo 44.2). El mismo bar, con la misma cocina y las mismas mesas, difícilmente puede describirse de otro modo.

Así, el camarero contratado en 2014 conserva su antigüedad de 2014, su salario, su contrato y el convenio colectivo que se aplicaba el día de la transmisión (artículo 44.4). Y de lo que el vendedor dejó sin pagar responden los dos: vendedor y comprador responderán solidariamente durante tres años de las obligaciones laborales nacidas con anterioridad a la transmisión y que no hubieran sido satisfechas (artículo 44.3). Horas extraordinarias impagadas, vacaciones, una paga que nunca se liquidó: el trabajador puede reclamarlas a cualquiera de los dos.

El vendedor debe además informar a los trabajadores, o a sus representantes si los hay, con antelación suficiente antes de la transmisión: su fecha, sus motivos, sus consecuencias para ellos y las medidas previstas; el comprador debe la misma información a su propio personal (artículo 44.6 a 44.8). Una cláusula por la que el vendedor promete entregar el negocio «libre de personal» no desactiva el artículo entre los trabajadores y el comprador; solo decide quién paga si la promesa falla. Lo que un empleador nuevo debe desde el primer día está en nuestra nota sobre la contratación del primer empleado.

Seguridad Social: la deuda sin el límite de los tres años

Los tres años del Estatuto son para salarios y otras deudas laborales. Las cotizaciones son otra cosa. La Ley General de la Seguridad Social hace responsable solidario, junto con el titular anterior, a quien le sucede en la titularidad del negocio, y esa responsabilidad se extiende a la totalidad de las deudas generadas con anterioridad al hecho de la sucesión (artículo 142.1); lo mismo vale para las prestaciones causadas antes de la sucesión (artículo 168.2). El límite es el plazo ordinario de prescripción, cuatro años (artículo 24), no los tres del Estatuto, y la reclamación contra el sucesor incluye el principal, los recargos y los intereses (Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, artículo 13.3).

El artículo 168.2 añade que se regularán certificados que garanticen al comprador frente a esa responsabilidad; no los hemos encontrado en el reglamento de recaudación, leído entero para esta nota. Lo que un comprador pide en la práctica es el certificado de la Tesorería General de la Seguridad Social de que el vendedor está al corriente de sus cotizaciones, emitido lo más cerca posible de la firma, junto con los recibos de cotización del último año. Es una prueba de lo que constaba ese día, y una razón más para retener durante un tiempo parte del precio.

Deudas tributarias: el certificado que hay que pedir antes de firmar

La Ley General Tributaria tiene la misma idea y una salida. Quienes suceden por cualquier concepto en la titularidad o el ejercicio de un negocio responden solidariamente por las obligaciones tributarias contraídas del anterior titular y derivadas de su ejercicio, incluidas las retenciones que el anterior titular practicó, o debió practicar, y no ingresó (artículo 42.1.c). Comprar piezas sueltas no es sucesión: la regla no alcanza a quienes adquieren elementos aislados, salvo que las adquisiciones permitan la continuación de la explotación o actividad.

La salida es un certificado. Quien pretende comprar un negocio puede, previa la conformidad del titular actual, pedir a la Administración tributaria una certificación detallada de las deudas, sanciones y responsabilidades derivadas de él. La Administración tiene tres meses para expedirla. Si enumera deudas, la responsabilidad del comprador se limita a esas. Si llega limpia, o no llega dentro de los tres meses, el solicitante quedará exento de la responsabilidad a la que se refiere dicho artículo (artículo 175.2). Sin solicitud la responsabilidad es más amplia: alcanza a deudas todavía no liquidadas y a sanciones todavía no impuestas (Reglamento General de Recaudación, artículo 125.4).

Dos detalles de ese reglamento deciden si el certificado sirve de algo. El primero es el momento: No producirán efecto las certificaciones, cualquiera que sea su contenido, si la fecha de presentación de la solicitud para su expedición resultase posterior a la de adquisición (artículo 125.2). Pedido el lunes siguiente a la entrega de llaves, no protege a nadie. El segundo importa sobre todo en Canarias: la exención o la limitación operan únicamente respecto de las deudas para cuya liquidación sea competente la Administración de la que se solicita la certificación (artículo 125.3). El IGIC, el impuesto indirecto de las islas, lo gestiona y recauda la Administración canaria, no la Agencia estatal (Ley 20/1991, artículo 62). Un certificado de la Agencia Tributaria estatal no dice nada, por tanto, del IGIC impagado: la solicitud va a las dos y, por la misma lógica, al ayuntamiento por sus propios tributos.

Tres meses son mucho tiempo para un vendedor con prisa. Las respuestas habituales son un contrato privado que hace esperar la firma definitiva a los certificados, o una firma con parte del precio retenida hasta que lleguen. Firmar primero y pedir después es la única secuencia que el reglamento descarta.

El título de la actividad: nadie lo compra, pero hay que avisar al ayuntamiento

En Canarias, la apertura y el funcionamiento de locales como un bar o un restaurante se rigen por la ley de actividades clasificadas de 2011 (Ley 7/2011). Su régimen general es una comunicación previa presentada por quien explota la actividad; solo necesitan licencia las actividades que enumera un decreto del Gobierno de Canarias (artículo 5.1). En ambos casos el título sobrevive al cambio de dueño: La transmisión de la instalación o actividad no exigirá nueva solicitud de licencia de actividad clasificada (artículo 33.1), y el cambio de titular de una actividad sujeta a comunicación previa sigue la misma regla (artículo 34.3).

Lo que la Ley sí exige es una comunicación. El titular anterior o el nuevo deben comunicarlo por escrito al órgano que otorgó la licencia en el plazo de un mes desde que se hubiera formalizado el cambio en la titularidad, con copia del documento por el que se hizo la transmisión (artículo 33.2). Si nadie lo hace, el antiguo titular y el nuevo serán responsables, de forma solidaria, de cualquier obligación y responsabilidad dimanante de la licencia entre la transmisión y el día en que se comunica (artículo 33.3).

Cada ayuntamiento tiene su formulario. La sede electrónica de Arona, tal como estaba el 4 de octubre de 2026, recoge un trámite para comunicar la transmisión del título de una actividad clasificada: se presenta en línea, con copia auténtica del documento de la transmisión y, para restaurantes y bares, con copia de la declaración de cambio de titular presentada ante el Cabildo de Tenerife. Esa segunda presentación existe porque servir comidas y bebidas al público es además una actividad turística en Canarias, que se declara al cabildo insular según un decreto de 2010 (Decreto 90/2010). Otros ayuntamientos, Adeje entre ellos, reciben la misma comunicación por sus propias oficinas: pregunte antes de firmar qué documentos pide el suyo.

Una comunicación solo traslada lo que existe. Si el vendedor nunca presentó la comunicación ni tuvo la licencia, o si el bar ha ganado después una cocina, una terraza cerrada o un equipo de música que el título nunca cubrió, el comprador asume una actividad sin cobertura. Un cambio sustancial necesita otra vez el mismo trámite (artículo 5.4); ejercer en un local sin la licencia o sin la comunicación previa es una infracción muy grave (artículo 62.1), con multa de entre 15.001 y 30.000 € (artículo 66.1), y el cierre del local que carece de título se ordena al margen de cualquier multa, sea cual sea la legalización que venga después (artículo 65.2). Pida ver el título y compárelo con lo que hay de verdad: la actividad, el aforo, el horario, la música.

La terraza es un permiso aparte

Las mesas en la acera están en dominio público, y el derecho a ponerlas es una autorización municipal propia, ligada a la actividad y no al precio del traspaso. En Arona la solicitud exige que la actividad cuente ya con su licencia o declaración, y el solicitante constituye una fianza y paga la tasa que fija la ordenanza fiscal del municipio. Antes de pagar por «la terraza», pregunte por escrito al ayuntamiento si la autorización está en vigor, a nombre de quién y qué exige a un nuevo titular. Una terraza sobre el suelo privado de un centro comercial o de un complejo residencial es otra cosa: allí la respuesta está en el contrato de arrendamiento y en las normas de la comunidad dueña del suelo.

El contrato: qué cubre el precio y qué promete el vendedor

Con el arrendamiento, el personal, las deudas y el título comprobados, el contrato de compraventa puede decir qué vende. Un inventario firmado por las dos partes, con las existencias contadas el último día. Una lista de lo que el vendedor no puede vender porque no es suyo: la cafetera cedida por el proveedor, la caja registradora en arrendamiento, el contrato de cerveza con su exclusiva. Y las deudas del vendedor con sus proveedores, que no pasan al comprador por la mera venta: un deudor puede ser sustituido por otro, pero no sin el consentimiento del acreedor (Código Civil, artículo 1205). Aun así, los proveedores suelen llamar a la puerta que está abierta, y por eso el contrato debe decir que el vendedor responde de todo lo anterior a la fecha de entrega, y cómo queda cubierto el comprador si no lo hace.

Después, la cláusula que protege lo que se ha pagado. Quien compra una clientela espera que el vendedor no abra otra vez en la acera de enfrente. Los contratos obligan no solo a lo que dicen sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (Código Civil, artículo 1258), y el Tribunal Supremo ha leído ese artículo en la venta de un negocio: el deber del vendedor de no competir con lo que ha vendido le obliga aunque el contrato calle, durante el tiempo preciso y en la zona en la que ejercía (sentencia 303/2016, de 9 de mayo de 2016). Una cláusula sigue siendo mejor que un pleito sobre qué significa «el tiempo preciso»: qué no puede hacer el vendedor, en qué zona, durante cuánto tiempo y qué paga si lo hace.

El dinero sigue el mismo orden. La cantidad que se entrega al aceptar la oferta suelen ser arras, y la clase de arras decide qué se pierde si una de las partes se echa atrás; nuestra nota sobre el contrato de arras se escribió para viviendas y la lógica es la misma. El contrato debe hacer depender la firma definitiva del consentimiento del arrendador o del nuevo arrendamiento, de los certificados y de que el título esté en regla, y retener parte del precio durante los meses en que suelen aflorar las deudas antiguas.

A quién hay que avisar, y cuándo

Los impuestos de la operación, en un párrafo

Cómo tributa el precio depende de lo que se vende, y es una pregunta para el asesor fiscal antes de fijar el precio, no después. En esquema: la transmisión de un conjunto de elementos que forma una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios no está sujeta al IGIC (Ley 20/1991, artículo 9.1.º), mientras que una mera cesión de bienes o derechos, sin la organización que hace de ellos un negocio, sí lo está. Un traspaso puede caer a un lado o al otro de esa línea, y de ello depende lo que cada parte debe después en sus propios impuestos.

Antes de firmar: una lista de comprobación

• Lea primero el arrendamiento. La cláusula de cesión, el plazo que queda, la actualización de la renta y las garantías; hable con el arrendador antes de la fecha límite del vendedor, no después.
• Pida los certificados tributarios antes de cualquier transmisión. A la Agencia estatal y a la canaria, con la conformidad firmada del vendedor; guarde el justificante de presentación y su fecha.
• Tenga por escrito la situación ante la Seguridad Social. El certificado de la Tesorería y los recibos de cotización del último año.
• Haga la lista de los trabajadores. Contratos, antigüedad, salarios y reclamaciones pendientes; cuide de que se les informe a tiempo.
• Vea el título de la actividad. Licencia o comunicación previa, la actividad que cubre, el aforo y la música; compárelo con el local.
• Trate la terraza aparte. Autorización en vigor, titular, tasa pagada.
• Llévelo al contrato. Inventario, equipos que son de terceros, quién paga las deudas anteriores, la cláusula de no competencia, las condiciones para la firma definitiva y la parte del precio retenida.

Un traspaso entrega un mostrador, un arrendamiento, una plantilla y un pasado. El precio se pacta por los tres primeros y debe quedar protegido frente al cuarto.

Qué hace nuestro equipo de derecho mercantil

Las compras de negocios, las transmisiones y los traspasos forman parte de nuestra práctica mercantil en Tenerife y Fuerteventura. Leemos el arrendamiento y hablamos con el arrendador, pedimos los certificados con el vendedor, comprobamos el título de la actividad frente al local, revisamos el expediente del personal y redactamos el contrato con sus condiciones y retenciones. Quien prefiera tener el negocio a través de una sociedad encontrará los pasos en nuestra nota sobre la constitución de una SL. La consulta es de pago, con presupuesto previo, y nadie puede prometer lo que decidirán un arrendador, una inspección o un ayuntamiento. El servicio se describe en nuestra página de derecho mercantil, y la página de contacto tiene el horario de las dos oficinas, Costa Adeje y Corralejo.

Preguntas frecuentes

¿Puede el arrendador impedir el traspaso?

Depende del contrato de arrendamiento. Si el contrato no dice nada, la Ley permite al arrendatario cederlo sin consentimiento, con una subida del 20 por ciento de la renta y un aviso en el plazo de un mes. Muchos contratos excluyen esa regla y exigen el consentimiento escrito del arrendador; entonces no hay cesión sin él, y un contrato nuevo suele ser la respuesta práctica.

¿Tengo que quedarme con los empleados?

Sí, si lo que usted asume es el negocio en funcionamiento. El nuevo titular ocupa el lugar del anterior en los contratos de trabajo, con su antigüedad y su salario, y responde solidariamente con el vendedor durante tres años de las deudas laborales nacidas antes de la transmisión. Las deudas con la Seguridad Social siguen al negocio sin ese límite.

¿Pueden reclamarme las deudas tributarias del vendedor?

Sí, las derivadas del negocio, salvo que usted pidiera el certificado antes de comprar. Un certificado sin deudas, o uno no expedido en tres meses, libera al comprador; el que se pide después de la adquisición no produce efecto. En Canarias pídalo a la Agencia estatal y a la canaria, porque cada certificado solo cubre los tributos de la Administración que lo expide.

¿Está la licencia incluida en el precio?

El título de la actividad no necesita una nueva solicitud cuando el negocio cambia de manos, pero el cambio debe comunicarse por escrito al ayuntamiento en el plazo de un mes, y los restaurantes y bares se declaran además al Cabildo. Si el local no coincide con lo que cubre el título, el problema es del comprador desde el primer día.

¿Es mejor comprar la sociedad en lugar del negocio?

Es otra compra. El arrendamiento, el título y el personal se quedan donde están, de modo que por regla general no hay cesión que notificar, aunque algunos contratos tratan el cambio de control como si lo fuera; pero todas las deudas de la sociedad siguen dentro, incluidas las que nadie ha enumerado. Qué vía conviene a un bar o a una tienda concretos depende de su arrendamiento, de sus libros y de sus impuestos.

Información general sobre el derecho español y canario vigente en octubre de 2026 (Ley 29/1994, arts. 4, 31 a 36 y disposición transitoria tercera; Estatuto de los Trabajadores, art. 44; Ley General de la Seguridad Social, arts. 24, 142 y 168, y su reglamento de recaudación, art. 13; Ley General Tributaria, arts. 42 y 175, y su reglamento de recaudación, art. 125; Ley 20/1991, arts. 9 y 62; Ley canaria 7/2011, arts. 5, 33, 34, 62, 65 y 66, y Decreto 90/2010; Código Civil, arts. 1205 y 1258; Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia 303/2016), no asesoramiento sobre ninguna compra en particular: un traspaso depende de su arrendamiento, de su local y de sus papeles.